Выделение долей в ипотечной квартире

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

– Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

AlexLipa/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

как выделить и оформить в 2021 году

Многие семьи с детьми прибегают к помощи жилищных ссуд для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится залогом. Но далеко не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка. Есть случаи, когда выделить доли детям – единственный шанс приобрести недвижимость с использованием средств банка и соблюсти требования законодательства. Например, когда для получения или частичного погашения ссуды были использованы средства семейного сертификата. В статье разберем, как это сделать до погашения и после выплаты ипотеки, разберемся в нюансах и тонкостях процедуры.

Сложности с выделением доли ребенка

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор. Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств. В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки. Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

Важно! Нужно учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Она не должна стать меньше.

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

• Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
• Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию. Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на  каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
3. Продолжаются взносы в кооператив.
4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

• Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
• Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
• Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
• Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды. Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

• Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
• Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
• Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
• Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

Потребуется подготовить:

1. Удостоверяющие личность документы.
2. Отчет об оценке квартиры.
3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
4. Согласие другого супруга.
5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
2. Подобрать квартиру.
3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
6. Передать все документы на регистрацию.
7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям после погашения ипотеки

Выделить доли детям после погашения ипотеки значительно проще, потому что эта процедура не требует получения дополнительных согласований со стороны банка. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Особенности

Эта процедура также имеет ряд нюансов:

• Если в период действия кредитного договора в семье появился еще один малыш, его обязаны наделить долей наравне со старшими детьми.
• На сбор всех документов и проведение процедуры передачи отводится 6 месяцев после расчета по кредиту. Если семья не успевает завершить процесс в этот период, надзорные органы имеют право в судебном порядке взыскать номинал маткапитала обратно.
• Для передачи права собственности можно составить договор дарения или соглашение о передаче части квартиры. Оба эти документа нотариально заверяются. Они подразумевают переход собственности без внесения дополнительных оплат.
• Если супруги оба являются собственниками, но доля каждого из них не определена, сначала необходимо выделить их части, после этого – детские. Одновременно выделить доли каждого не получится из-за разных оснований для получения. Части супругов выделяются на основании соглашения о разделе брачного имущества, в то время как малышам передаются по дарению или соглашению о выделении долей.

Документы

Потребуется следующий комплект. Для снятия обременения после погашения ипотеки:

1. Закладная из банка.
2. Заявление на снятие – составит сотрудник МФЦ. Заранее составлять ничего не нужно, госпошлина тоже отсутствует.

Далее для раздела долей в МФЦ нужно подготовить:

Порядок действий

Механизм разграничения прав на собственность по окончании взносов по ипотеке значительно упрощается, не требует дополнительных решений со стороны контролирующих органов или кредитной организации.

Состоит из следующих этапов:

1. Получение закладной от банка после полного погашения ипотечного займа. На выдачу у банка есть две недели с момента внесения последней оплаты.
2. Регистрация снятия обременения. Комплект передается в МФЦ, потом собственник получает новую бумагу из единого реестра уже без сведений об ипотеке. Детально об это процедуре мы писали ранее. Потребуется справка о закрытии ипотеки, отсутствии задолженности перед банком.
3. Составление, нотариальное заверение основания раздела собственности (соглашение о добровольной передаче части собственности, договор дарения).
4. Передача документации в орган регистрации. Заявление подает каждый участник от своего имени (за малолетних действуют родители), бланк заполняют сотрудники МФЦ.

Подведем итоги, исходя из всей вышеизложенной информации. Разграничить детские доли возможно до и после погашения ипотеки. Чтобы не было разногласий с органами надзора, следует передавать доли, соотносимые с номиналом маткапитала. Следует тщательно подбирать кредитора, отдавать предпочтение следует тем банкам, которые не препятствуют передачи несовершеннолетним положенную им часть собственности. Документы на передачу долей лучше всего составлять у специалиста в этой области.

Уважаемые читатели! Ситуация на ипотечном рынке меняется очень быстро. В статье описаны общие правила. Чтобы решить индивидуальную ситуацию, обратитесь к нашему юристу – специалист онлайн.

Было полезно и интересно? Поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. На вопросы всегда рад ответить дежурный юрист нашего портала.

Читайте далее статью про соглашение о выделении долей.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

– При продаже своей квартиры дети попросили временно выделить доли в нашей квартире для внуков. Муж переписал на них свою долю. Сейчас дети покупают квартиру в ипотеку. Выделяются ли в ипотечной квартире доли для детей? То есть как нам перенести доли внуков из нашей квартиры в ипотечную квартиру детей? Мы с мужем собираемся переезжать в другой город. Если дать доли внукам в ипотечной квартире нельзя, то как нам поступить в этом случае?

AlexLipa/Depositphotos

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Евгения Двойцына:

В Вашем случае переоформить долю квартиры с внуков на Вас можно только с одновременным наделением внуков долей в праве собственности на другое жилье, в том числе на приобретенное их родителями в ипотеку.

Нужно иметь в виду, что, в соответствии с действующим законодательством, для продажи квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Решение вопроса о наделении несовершеннолетних, отчуждающих свои доли в одной квартире и намеревающихся приобрести взамен доли в праве собственности на квартиру, приобретаемую или уже приобретенную их родителями с использованием ипотечных средств банка, будет зависеть также от согласия банка.

При отсутствии согласия всех заинтересованных лиц в вопросе продажи квартиры, собственниками которой являются дети, Вы с мужем вправе распорядиться только своими долями.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если у Вас в квартире у несовершеннолетних детей есть доли, то при ее продаже потребуется разрешение от органов опеки. При этом необходимо будет приобрести жилье, которое по метражу, жилой площади и иным условиям будет не хуже, чем Ваша продаваемая квартира. Иначе в опеке Вы получите отказ. Вы должны обратиться в опеку и плотно пообщаться с ней по этому поводу.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Ваши внуки несовершеннолетние, то осуществлять любые сделки от их имени вправе их законные представители – родители, при согласии на такие сделки органов опеки и попечительства. При этом отдельного внимания будет требовать согласие органов опеки и попечительства на то, что дети станут собственниками долей, обремененных залогами (ипотекой).

Вторым важным условием будет согласие кредитора – банка – на то, чтобы собственниками долей в квартире, финансирование которой осуществляется посредством ипотечного кредитования, стали несовершеннолетние дети.

Если согласны все участники: родители несовершеннолетних (как их законные представители), органы опеки и попечительства, банк-кредитор, то проблем с прекращением права собственности на доли в Вашей квартире и приобретением долей в квартире, обремененной ипотечным кредитом, возникнуть не должно. Без согласия кого-либо из участников сделки добиться ее совершения (и завершения) будет крайне сложно.

Если же дети совершеннолетние, то процедура значительно упрощается. Вам потребуется лишь волеизъявления детей – будущих собственников. Они должны отказаться от долей в Вашей квартире и согласиться приобрести долю в ипотечной. Впрочем, здесь также необходимо получить положительное решение банка по кредитованию приобретения квартиры множеством собственников (родители + дети).

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Если банк предусматривает возможность наделения несовершеннолетних детей собственностью в ипотечной квартире и орган опеки даст соответствующее разрешение, то, конечно, это можно будет сделать. Хотя, с учетом практики по Московскому региону, органы опеки неохотно выдают подобные решения, и мало банков готовы разрешить оформление собственности на детей.

В случае продажи квартиры, в которой несовершеннолетние дети являются собственниками, Вам придется получить соответствующее решение на продажу Вашего жилья и покупку новой квартиры в другом городе, где среди собственников также будут числиться и внуки.

Если Вы захотите получить деньги, не приобретая взамен недвижимость, Вам необходимо получить соответствующее решение в органе опеки. Тогда для внуков нужно будет открыть счета в банке и положить туда деньги от продажи (согласно принадлежащим им долям).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, родители в данной ситуации не смогут наделить детей собственностью в ипотечной квартире. При продаже квартиры, в которой прописаны дети, необходимо получить разрешение органов опеки, от решения которых и будет зависеть схема сделки. Возможен вариант наделения детей долей в приобретаемой квартире, но она не должна быть меньше, чем была предыдущая, либо можно внести часть денежных средств из стоимости доли на счет внуков.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как происходит раздел квартиры на доли?

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

— Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк». Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Тонкости раздела ипотеки, как не остаться без квартиры и денег

Юридическая фирма «Красников и партнеры» с 2003 года оказывает услуги в разрешении семейных споров любой категории сложности жителям Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы. За это время мы выиграли 97,3% дел, помогли более 3500 клиентам, многие обратились к нам по рекомендации.

Жителям других городов и регионов РФ мы предлагаем воспользоваться нашей услугой – «Персональное правовое решение» семейного спора. Это готовое правое решение именно вашей проблемы.

ознакомиться с услугой «Персональное правовое решение»

Помните! Если вы, всё-таки, решите вести дело в суде самостоятельно или доверитесь недостаточно компетентным юристам, соблазнившись невысокой ценой их услуг, помните, что изменить не устраивающее вас решение в апелляционной инстанции крайне сложно, а повторное обращение в суд за разделом имущества законом вообще запрещено.

Не совершайте ошибок, стоимость услуг профессиональной юридической фирмы будет однозначно меньше стоимости имущества, которое вы рискуете потерять при неграмотном ведении дела.

1. Что такое ипотечный кредит
2. Как делится ипотека после развода
3. Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе
4. Когда ипотечная квартира делится не поровну
5. Если квартира куплена до брака
6. Раздел долевого участия при ипотеке
7. Кредитные обязательства и алименты
8. Военная ипотека

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.

Что такое ипотечный кредит

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Когда ипотечная квартира делится не поровну

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Если квартира куплена до брака

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

• Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
• Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Кредитные обязательства и алименты

Относительно последних случаев важно отметить одно обстоятельство. Нередки ситуации, когда квартира по решению суда достаётся только жене, поскольку с ней остаются дети. Суд также обязывает жену выплатить мужу денежную компенсацию за его часть квартиры. Одновременно суд обязывает мужа выплачивать алименты на содержание детей. Для жены, на попечении которой остались малолетние дети, выплата мужу компенсации бывает затруднительна. В этих случаях муж часто полагает, что может зачесть алименты в счёт компенсации. То есть отказаться от уплаты алиментов и ежемесячно уменьшать размер  компенсации на сумму алиментов. К сожалению для таких мужей, это незаконно. Алименты на содержание несовершеннолетних детей не могут быть зачтены в счёт встречных обязательств второго супруга. То есть бывший муж в любом случае будет обязан платить алименты жене. Даже если она сама должна ему крупную сумму денег.

Военная ипотека

Отдельным случаем является покупка квартиры по военной ипотеке. При таком варианте указанные выше правила работать не будут. Это связано с тем, что военная ипотека выдаётся именно военнослужащему. И именно в качестве социальной гарантии, непосредственно связанной с его службой. Погашается кредит денежными средствами Министерства обороны РФ, а не совместными деньгами супругов. Поэтому после развода такая квартира останется в личной собственности военнослужащего. Члены его семьи и даже малолетние дети к этой квартире отношения иметь не будут. Более того, при получении военной ипотеки кредитные организации часто требуют от заёмщика заключения брачного договора. По условиям такого договора он в случае развода останется единственным собственником квартиры. Но при этом и обязательства по кредитному договору он будет исполнять самостоятельно. Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела. О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 или задайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

 Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Выделение в собственность доли в ипотечной квартире

Добрый день! Давайте рассмотрим по порядку вопросы.

Вопрос1: Сотрудник банка как-то обмолвился, что т.к. Петров1 и Петров2 братья, то Петров1 может оформить на себя 2/3 доли, а потом 1/3 подарить Петрову2. Возможно ли это ДО полного погашения ипотеки и снятия обременения Банка с Квартиры?

Lyudmila

Это возможно, но только с согласия банка, т.е. если банк дает согласие, то Петров1 может подарить Петрову2 долю в размере 1/3, налогов тут не будет, в силу ст. 217 НК РФ, так как сделка между близкими родственниками, но тут нужно будет получать согласие супруги Петрова1, так как имущество приобретено в браке, и такая сделка будет проходит у нотариуса, так как дело касается доли, в силу ст. 42 ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Но это при условии, что банк даст согласия. Рассмотрим варианты, если банк все таки откажет в этом (такое вполне возможно, исходя из практики).

Вопрос2: Если до погашения ипотеки выделить долю Петрову2 не получится, то как можно оформить обязанность Сидорова и Петрова1 по выделению доли Петрову2 ПОСЛЕ погашения ипотеки?

Lyudmila

Тут если только заключить предварительный договор купли-продажи, по сути указав стоимость, которая будет состоять из всех выплат со стороны Петрова2.

Вопрос3: Как Сидорову и Петровым оформить между собой обязательство Петрова2 по погашению его доли ипотечных платежей?

Lyudmila

Прописать порядок платежей по данному договору,

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

 

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, стороны будут защищены договором.

С Уважением!

Как распределить акции в стартапе?

Не знаете, как распределить доли в стартапе? При первоначальной регистрации вашей компании вы авторизуете определенное количество акций. 3 мин. Читать

Обновлено 24 июня 2020 г .:

Не знаете, как распределить доли в стартапе? Когда ваша компания впервые регистрируется, вы разрешаете определенное количество акций.В общем, стартапы обычно выдают 10 000 000 обыкновенных акций. Эта сумма легко делится и позволит вам распределить круглое количество акций. Это тоже обычная практика.

То, как вы определяете распределение капитала, будет зависеть от множества различных факторов. На ранних этапах развития вашей компании у вас не будет достаточно информации, чтобы предсказать вклад учредителей и добавленную стоимость. У вас не будет никаких объективных данных, которые могли бы помочь вам точно спрогнозировать потенциал вашей компании.Таким образом, ваше соглашение о капитале будет оценкой, основанной на предположении вашей компании.

Лучше всего прийти к соглашению относительно капитала учредителей и соответствующего количества выпущенных акций как можно скорее после регистрации вашей компании. Хотя это важное решение, оно должно быть принято без особой информации.

Определение капитала учредителя

Решение о распределении капитала между соучредителями зависит от уникальных обстоятельств вашего стартапа.Не существует одного ответа или конкретной формулы, которые могли бы дать лучший ответ для вашей ситуации.

Чтобы понять ценность каждого основателя, сначала определите роли, которые каждый основатель будет играть в долгосрочном развитии вашей компании. Убедитесь, что вы распознали знания и опыт каждого основателя, когда дело доходит до определения их соответствующих ролей. Например, какой основатель лучше всего подходит для того, чтобы стать успешным генеральным директором? Роли могут меняться по мере развития компании, но для начала полезно иметь в виду некоторые различия ролей.

Учитывайте уровень риска, который принимает на себя каждый учредитель. Те, кто идет на более высокий риск, должны получить больше капитала.

Самое главное, не избегайте этих сложных разговоров и просто решите, что равное количество капитала должно достаться каждому основателю. Если роли, обязанности и ожидания не определены на раннем этапе, более вероятно возникновение конфликта в будущем. Кроме того, потенциальные инвесторы будут сомневаться в ваших мотивах, если они не рациональны и логичны.

При расчете ценности учредителя вы можете разделить ее на пять категорий: идея, приверженность и риск, разработка бизнес-плана, знание предметной области и обязанности.Вы можете присвоить значение от 0 до 10, а затем умножить его на оценку основателя, чтобы определить взвешенную оценку.

Расписания наделения

График перехода определяет, когда человек может использовать свои опционы на акции. Расписание основано на времени и зависит от вашего стартапа. Наиболее распространенные положения о переходе прав обычно включают:

• Четырехлетний график перехода прав.
• Годичный обрыв.
• Ускорение с одним спусковым крючком.

Большинство стартапов используют графики перехода прав, которые призваны отговорить людей от ухода из стартапа и снизить риск размывания капитала. Согласно четырехлетнему графику перехода прав каждый акционер будет переходить поровну в 48 этапов: один раз в месяц в течение четырех лет. Если человек покидает стартап до истечения первого года, он отказывается от всего вложенного капитала. С другой стороны, если стартап покидает компанию до того, как все акции перейдут в собственность, все они немедленно переходят на нее по умолчанию.

В Кремниевой долине начинающие технологические компании начали регулярно предлагать своим сотрудникам опционы на акции, что вскоре стало тенденцией. В Калифорнии законодательство штата не может запрещать сотрудникам увольняться или приближаться к конкурентам. Компании могут предложить только лучшие стимулы и большую долю в развитии эффективного бизнеса. В результате работодатели часто предоставляют опционы на акции Evergreen, которые представляют собой дополнительные гранты на акции, которые обычно активируются через два с половиной года.Это позволяет избежать ситуации, когда сотрудники больше не передают никаких прав по прошествии четырех лет (или по расписанию компании).

Разделение капитала

Разделение капитала в стартапе можно разбить на пять простых шагов:

1. Разделить капитал внутри организации.
2. Разделить капитал между учредителями компании.
3. Раздайте деньги инвесторам.
4. Разделите пул опционов на три группы: совет директоров, советники и сотрудники.
5. Создайте график перехода прав.

Первый шаг - разделение внутри организации - самый важный. Общая сумма (100 процентов) должна быть разделена на три основные группы: учредители, инвесторы и пул опционов.

Стандартное распределение капитала по каждой из этих групп приведено ниже. Имейте в виду, что это рекомендации и отличная отправная точка для обсуждения.

• Учредители: от 50 до 70 процентов.
• Инвесторы: от 20 до 30 процентов.
• Пул опций: от 10 до 20 процентов.
• Итого: 100 процентов.

Если вам нужна помощь в понимании того, как распределять доли в стартапе, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Выплата ипотеки против уплаты ренты: что лучше?

У людей, как правило, есть два варианта выбора места проживания и звонка домой. Первый - арендовать дом, который принадлежит кому-то другому, а второй - купить дом в собственность. В то время как владение домом считается «американской мечтой», это не всегда так, или это правильный вариант для всех. Когда речь заходит об аренде дома или владении им, нет правильного или неправильного выбора. Поскольку для большинства людей покупка дома является огромным вложением средств, важно, чтобы люди не спешили принимать поспешное решение.Вместо этого они захотят принять хорошо продуманное решение, основанное на своих личных обстоятельствах.

Причины аренды

Существует множество факторов, которые могут повлиять на решение человека арендовать дом, а не покупать его. Наиболее влиятельным фактором обычно является финансовый. Часто люди снимают жилье, когда они не могут позволить себе первоначальный взнос за дом, имеют плохую кредитную историю, чрезмерную задолженность или находятся в процессе создания своего кредита. Когда человек сдает в аренду, он / она не несет ответственности за ремонт дома или содержание двора.Однако, когда человек владеет домом, он / она несет ответственность за содержание дома и оплату любого необходимого ремонта. Для некоторых людей сдерживающим фактором являются расходы на техническое обслуживание. Люди, которые не обосновались на месте или планируют переехать в течение нескольких лет, также, скорее всего, предпочтут арендовать дом, а не покупать его. Это избавит их от хлопот по продаже своего дома и потенциально потеряет деньги из-за двух ежемесячных платежей за недвижимость одновременно во время переезда.

Принимая решение об аренде, важно также учитывать некоторые негативные аспекты, которые с этим связаны.При аренде человек может рассчитывать на отказ от некоторой конфиденциальности. Хотя домовладелец или владелец дома не должны входить без предупреждения, ключи от дома будут у другого человека. В зависимости от того, снимает ли человек дом, квартиру или квартиру, ему, возможно, придется прислушиваться к звукам своих соседей и рисковать, что их услышат соседи. Кроме того, при аренде человек отказывается от определенной свободы делать то, что он хочет с окружающей средой, например, красить или ремонтировать, а также заводить домашнее животное без специального разрешения.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости . В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой - дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Ресурсы для арендаторов

Причины владеть

Люди, которые решают купить дом, часто делают это, потому что они готовы поселиться в одном месте и готовы сделать финансовые вложения. Когда у человека есть деньги на покупку дома, со временем это может оказаться дешевле, чем аренда. Некоторым людям может казаться, что аренда - это пустая трата денег, потому что они не создают собственный капитал или не вкладывают деньги. Люди также выбирают дом для уединения и свободы.Домовладельцы могут делать со своей собственностью все, что хотят, не беспокоясь об ограничениях. Владение домом, как правило, также означает, что появляется больше места для жизни, чем аренда квартиры. Дома обычно имеют дворы и гараж. При покупке дома человек также может иметь тот тип домашнего животного, который он предпочитает, не беспокоясь об ограничениях, дополнительных залогах или арендной плате. Дополнительным поводом для покупки дома являются налоговые отчисления. Проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов ипотечной задолженности обычно не облагаются налогом как по государственным, так и по федеральным налогам.Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов не подлежат налогообложению при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилья домовладельца. Что наиболее важно, люди, которые выбирают владение домом, делают это из чувства гордости, которое исходит от владения домом.

Также могут возникнуть проблемы с домовладением. Изменения в работе или финансовом положении могут повлиять на способность выплачивать ипотечные платежи. Покупая дом, человек также должен быть готов поддерживать имущество, чтобы оно не упало в цене.Даже при правильном уходе стоимость дома может упасть по ряду причин. Выбор неправильного района также может иметь негативные последствия при покупке дома. Неспособность составить реалистичный бюджет перед покупкой дома может вызвать стресс, особенно когда происходит что-то неожиданное.

Ресурсы для покупателей жилья

Каковы требования для получения ипотечной ссуды?

Прежде, чем начнется поиск жилья, полезно знать, сколько дома может позволить заемщик. За счет заблаговременного планирования в долгосрочной перспективе можно сэкономить время и избежать подачи заявок на получение ссуды, в которой может быть отказано, и проведения торгов на недвижимость, которую невозможно получить. Знать, какие банки лучше всего подходят для определения индивидуального права на льготы, - очень полезная информация, необходимая еще до того, как искать дом.

Сколько дома я могу себе позволить?

Старая формула, которая использовалась для определения того, сколько заемщик мог себе позволить, примерно в три раза превышала валовой годовой доход.Однако эта формула оказалась не всегда надежной. Безопаснее и реалистичнее взглянуть на индивидуальный бюджет и выяснить, сколько денег нужно сэкономить и каковы будут ежемесячные платежи за новый дом. При определении того, какой вид выплаты по ипотеке можно себе позволить, следует учитывать другие факторы, такие как удержание налогов, страхование и другие расходы. Обычно кредиторы не хотят, чтобы заемщики имели ежемесячные платежи, превышающие более 28–44% от ежемесячного дохода заемщика.Для тех, у кого отличная кредитоспособность, кредитор может разрешить выплаты, превышающие 44%. Чтобы помочь в этом определении, банки и веб-сайты, подобные этому, предлагают ипотечные калькуляторы, которые помогают определить размер ипотечного платежа, который можно себе позволить. Для вашего удобства здесь представлена ​​таблица с текущими ставками по ипотеке в вашем районе и соответствующими суммами ежемесячных платежей. Если вы измените суммы ссуды и нажмете кнопку search , номера ежемесячных платежей обновятся автоматически.

Тщательно проверьте свою кредитную историю

Кредиторы любят просматривать кредитные истории, отправляя запросы в кредитные бюро, чтобы предоставить доступ к кредитному файлу заемщика. Это позволяет кредитору принять более обоснованное решение относительно предварительного отбора ссуды. С помощью кредитного отчета кредиторы получают кредитный рейтинг заемщика, также называемый рейтингом FICO, и эту информацию можно получить в крупных кредитных бюро TransUnion, Experiean и Equifax.Оценка FICO представляет собой статистическую сводку данных, содержащихся в кредитном отчете. Он включает историю оплаты счетов и количество непогашенных долгов по сравнению с доходом заемщика.

Чем выше кредитный рейтинг заемщика, тем легче получить ссуду или предварительно претендовать на получение ипотеки. Если заемщик регулярно оплачивает счета с опозданием, ожидается более низкий кредитный рейтинг. Более низкий балл может убедить кредитора отклонить заявку, потребовать большой первоначальный взнос или установить высокую процентную ставку, чтобы снизить риск, который они принимают на заемщика.

Многие люди имеют проблемы с кредитными отчетами, о которых они не знают. Кража личных данных - распространенная проблема в Соединенных Штатах, и потребительские долги часто продаются в теневую отрасль. Первый шаг в определении того, есть ли у вас нерешенные проблемы, - это получить копию вашего кредитного отчета. AnnualCreditReport.com позволяет вам бесплатно просматривать свои кредитные отчеты от Experian, Equifax и TransUnion. Хотя многие другие сайты продают отчеты о кредитных операциях и баллы, многие из них используют отрицательные варианты выставления счетов и выбирают для вас ежемесячные платежи, которые может быть трудно удалить.Если вы обнаружите ошибки в своем кредитном отчете, вы можете оспорить их, используя это бесплатное руководство от FTC.

Предварительное одобрение ипотечного кредита и предварительный квалификационный отбор

После выполнения основных расчетов и составления финансового отчета заемщик может запросить у кредитора письмо о предварительной квалификации. В письме о предварительной квалификации указано, что одобрение ссуды, вероятно, основано на кредитной истории и доходе. Предварительный квалификационный отбор позволяет заемщику точно знать, сколько можно взять в долг и сколько потребуется для первоначального взноса.

Однако в некоторых ситуациях предварительного квалификационного отбора может быть недостаточно. Заемщик хочет получить предварительное одобрение, потому что это означает, что определенная сумма кредита гарантирована. Он является более обязательным и означает, что кредитор уже выполнил проверку кредитоспособности и оценил финансовую ситуацию, а не полагается на собственные заявления заемщика, как это делается при предварительной квалификации. Предварительное одобрение означает, что кредитор фактически ссудит деньги после оценки имущества и составления договора купли-продажи и отчета о праве собственности.

Мы предлагаем подробное руководство по сравнению процессов предварительного утверждения и предварительного квалификационного отбора.

Как кредиторы определяют размер ипотеки, на которую вы имеете право

Есть два простых коэффициента, которые используют кредиторы для определения суммы предварительного одобрения заемщика. Вот как рассчитываются эти коэффициенты:

Отношение первоначального долга к доходу

Соотношение № 1: Общие ежемесячные расходы на жилье по сравнению с общим ежемесячным доходом

• Заемщик должен списать до вычетов общую валовую сумму дохода, полученного за месяц.
• Число на шаге 1 следует умножить на 0,28. Это то, что большинство кредиторов будет использовать в качестве ориентира для определения общих затрат на жилье для заемщика. В зависимости от процента может использоваться более высокий процент.
• Этот коэффициент предварительной оплаты включает основные расходы, связанные с домовладением, включая основной платеж по ссуде, PMI, страхование домовладельцев, а также налоги на недвижимость. Сборы ТСЖ также будут включены в эту общую сумму.

Отношение конечного долга к доходу

Отношение # 2: общая сумма долга и затрат на жилье к доходу

• Заемщик записывает все ежемесячные платежи, которые выходят за пределы 11 месяцев в будущем.Это могут быть кредиты в рассрочку, автокредиты, платежи по кредитным картам и т. Д.
• Эти ежемесячные долговые обязательства затем добавляются к ежемесячным расходам на жилье.
• Полученное число на первом шаге нужно умножить на 0,36. Общая сумма ежемесячных обязательств по обслуживанию долга плюс расходы на жилье не должны превышать полученное число.

Квалификация кредита и ипотечного кредита

Кредит играет очень важную роль при получении ипотечного кредита.Вот вопросы, которые, скорее всего, задаст кредитор:

• Считается ли кредитный рейтинг заемщика хорошим?
• Имел ли заемщик недавнее банкротство, просроченные платежи или сборы? Если да, то есть ли объяснение?
• Есть ли чрезмерные ежемесячные платежи?
• Максимальный лимит кредитных карт?

Ответы на эти вопросы могут помочь определить, насколько правомочна ипотечная ссуда.

Залог и квалификация ипотечного кредита

Если сумма ссуды превышает стоимость имущества, кредитор не ссужает деньги. Если оценка показывает, что недвижимость стоит меньше, чем предложение, условия иногда можно согласовать с продавцом и агентом по недвижимости, представляющим продавца.

Иногда заемщик может даже оплатить разницу между ссудой и продажной ценой, если они соглашаются купить дом по цене, которая была ему первоначально предложена.Для этого у заемщика должны быть наличные деньги, и он должен задать вопрос о том, сохранит ли собственность свою стоимость. Заемщик также должен учитывать тип кредита, на который он имеет право. Если заемщику потребуется внезапно переехать, а сумма ссуды превышает стоимость имущества, погашение ссуды может оказаться очень трудным.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

10-летние ставки казначейства США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из недавней волатильности ставок.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Полное руководство по покупке квартиры 2: ипотека и первоначальный взнос

* Рекламная ссылка Sverigekredit

Покупка квартиры - один из самых серьезных шагов в жизни. Это требует тщательного планирования, экономии и максимальной подготовки. Во второй части цикла я расскажу об ипотеке и первоначальном взносе. Чтобы прочитать часть 1, нажмите здесь.

Знайте свою покупательную способность.

Перед тем, как спешить с визитом в квартиру, у вас уже должен быть ответ на следующие два вопроса:

Достаточно ли у вас денег (сбережений) на банковском счете? На сколько я могу ссудить (ипотеку) в банке? Чтобы узнать, сколько вы можете получить в банке, выполните следующие действия:

1. Используйте калькулятор и введите свои цифры.
2. Рассчитайте свой порог авансового платежа - определите цену квартиры, которую вы можете себе позволить в реальности.
3. Рассчитайте свою общую ежемесячную стоимость - оцените, сколько это стоит ежемесячно при реальной стоимости недвижимости.

Reality Check # 1: Рассчитайте порог первоначального взноса

Фактическое состояние состоит из активов и денежных средств

1) Ипотека («Bolån» на шведском языке) - это ссуда, которую вы можете взять в банке, который будет финансировать 85% вашей покупки недвижимости

• Можно взять в долг около 4 штук.В 5 раз больше вашего годового дохода (с января 2018 г.). Используя средний располагаемый доход в размере 45 000 корейских рупий в месяц в Стокгольме, можно занять около 2,4 млн (= 45 000 * 12 * 4,5).
• Процентная ставка по кредиту не облагается налогом в размере 30%! Это означает, что вы получаете 30% скидку, выплачивая проценты по очень низкой и сниженной цене за владение всей квартирой, вместо того, чтобы платить за чужую и при этом не владеть какой-либо ее частью.

2) Экономия в вашем банке для первоначального взноса - Первоначальный взнос («Kontantinsats» на шведском языке) - это первоначальные деньги, которые вы должны заплатить при совершении покупки.Деньги легко доступны в вашем шведском банке для перевода продавцу.

• По шведскому законодательству требуется минимум 15% от стоимости квартиры.
• Обратите внимание: если у вас более низкий уровень дохода, возможно, вы не сможете занять достаточно, чтобы покрыть полную сумму в 2,4 млн. Евро. Затем вы должны будете заплатить> 15% в зависимости от цены вашей квартиры. В этом случае выберите квартиру меньшего размера и дешевле.

Итак, сколько вам нужно для первоначального взноса?

Всегда имейте под рукой деньги, не менее 15% от суммы первоначального взноса.Эта сумма может измениться, и вы можете заплатить 25%

• Поскольку вы иностранец, возможно, вы не сможете получить столько займов, имея банковскую документацию в Швеции менее 3 лет.
• Ваш кредит может не покрыть полную стоимость квартиры, если у вас низкий доход или если вы хотите квартиру побольше

Несколько сотен тысяч KR для молодого специалиста могут показаться большой суммой. Это одна из причин, по которой многие местные родители покупают квартиру своим детям, чтобы подарить им по окончании университета.Однако, если вы уже работаете несколько лет, возможно, вы сможете самостоятельно внести первоначальный взнос с помощью разумного плана сбережений.

Вот калькулятор для калькулятора ипотечного кредита.

Используя вышеописанный сценарий в 45 000 корейских рупий в качестве ежемесячного дохода и 15% первоначального взноса, вы можете рассмотреть возможность покупки квартиры стоимостью 2,5 миллиона крон с первоначальным взносом в 375 000 корейских рупий и ссудой в размере 2,1 миллиона (<2,4 миллиона из того, что ваш банк предоставит ).

Для любой квартиры площадью 2,86 м и выше вы будете платить> 15%, так как максимальная сумма кредита составляет только 2,4 м. например 31% первоначального взноса за квартиру 3,5м.

Попробуйте ввести свой собственный уровень дохода в калькулятор сейчас, проверьте максимальную ссуду, которую вы можете взять, и оптимальную сумму первоначального взноса, которую вы можете обработать.

Reality Check # 2: Рассчитайте свои ежемесячные расходы

Ваши ежемесячные расходы на владение квартирой разделены на 4 части:

1. Проценты по ипотечной ссуде («Bolåneräntor *» на шведском языке) - Зависит от того, какой банк вы выберете.
2. Амортизация - На самом деле это не стоимость. Проще говоря, это деньги, которые вы медленно выплачиваете общей сумме займа (основной суммы) в течение ежемесячного периода. Сумма, которую вы платите, составляет около 2% от суммы кредита.Обратите внимание, что после того, как отношение суммы кредита к стоимости квартиры (/ стоимости кредита) станет ниже 50%, вам больше не нужно будет выплачивать амортизацию. Общее эмпирическое правило: «Заемщики, получившие ипотечные ссуды после 1 июня 2016 года, должны выплачивать 1% от общей суммы кредита ежегодно, если соотношение ссуды к стоимости (LTV) составляет 50-70%. Если LTV превышает 70%, выплата должна составлять 2% от основной суммы »(SEB, декабрь 2018 г.).
3. Плата жилищной ассоциации («Avgift» на шведском языке) - так называемая плата за управление для ассоциации, которая заботится о здании.
4. Коммунальные расходы: Это небольшой платеж. Отопление в Швеции бесплатное в соответствии с законом. В некоторых зданиях есть бесплатная вода и более дешевый Wi-Fi. Интернет, страховка и электричество обычно составляют около 500 крон в месяц на человека.

В таблице ниже показаны общие ежемесячные расходы при въезде (т. Е. Соотношение стоимости кредита и квартиры> 50%)

В настоящее время самые маленькие квартиры в Центральном Стокгольме стоят около 2,5-3.5м. Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 2,5 млн евро с первоначальным взносом 15%, процентами 1,5% и ставкой амортизации 2%. Ваши ежемесячные затраты всего 7 492 т.р.

Однако вы получите возврат налога только в размере 30% от процентов по кредиту (9 563 трлн = 31 900 * 30%) в КОНЦЕ каждого финансового года, поэтому убедитесь, что у вас достаточно денежных средств, чтобы платить 8 289 корейских рупий каждый месяц.

В приведенной ниже таблице показаны общие ежемесячные расходы при выплате хорошего уровня ссуд (т.е. отношение цены кредита к цене квартиры <50%)

Как я уже упоминал в части 1, реальная стоимость квартиры составляет всего около 3000 крон / месяц.Это происходит, когда цена вашего кредита на квартиру составляет менее 50%, а это означает, что вы выплачиваете хороший уровень кредита. Тогда ваша ставка амортизации будет равна 0%, т.е. ваша ежемесячная амортизация составит 0.

Таким образом, вы освобождены от уплаты 10 000 KR в год. Теперь ваша общая ежемесячная стоимость после вычета налогов составит 3 163 KR в месяц. Теперь сравните это со стоимостью аренды (12 000 KR / месяц)!

Если вы все еще снимаете квартиру, вы в основном помогаете владельцу квартиры выплатить ссуду в миллион корейских рупий.

После выполнения этого упражнения пора проверить рынок, чтобы увидеть, есть ли квартиры в вашем ценовом диапазоне.

Прочтите часть 3 здесь.

Сообщения в этом блоге распространяются ТОЛЬКО в информационных и развлекательных целях. Прогнозы, оценки и определенная информация, содержащаяся здесь, не следует рассматривать как инвестиционный совет или рекомендацию какой-либо конкретной ценной бумаги, стратегии или инвестиционного продукта. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.Автор никоим образом не гарантирует какой-либо конкретный результат или прибыль. Инвестиции могут потерять деньги в течение короткого или даже длительного периода времени. Перед принятием инвестиционного решения вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом.

Связанные

Тини - консультант по инвестициям и технический энтузиаст из Стокгольма. Вдохновленная гигантским потенциалом Стокгольма, известного как «Фабрика единорогов», Тини оставила свою работу в ведущем банке в Гонконге и в 2017 году переехала в Швецию.
До этого она работала в разных странах Европы и Азии, занимаясь трансграничными инвестициями и развитием бизнеса. С самого начала своей новой жизни в Стокгольме она активно участвовала в высокотехнологичных сделках от стартапов до многомиллиардных компаний в Скандинавии.
Она также является создателем онлайн-бренда одежды для активного отдыха (yogafriday.com) и основателем модного сообщества, которое все еще активно действует в Англии. В настоящее время Тини продолжает искать новые технологии в стремлении улучшить повседневную жизнь и улучшить будущее.

Выписки со счета: 3 вещи, которые не хотят видеть ипотечные кредиторы

Что ипотечные кредиторы ищут в банковских выписках?

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредиторы просматривают ваши банковские выписки, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе первоначальный взнос, расходы на закрытие и будущие платежи по кредиту.

У вас гораздо больше шансов получить одобрение, если в ваших банковских выписках не будет ничего сомнительного.

Проблемы, вызывающие тревогу для ипотечных андеррайтеров, включают:

1. Возвращенные чеки или NSF (сборы за недостаточность средств)
2. Крупные депозиты без четко задокументированного источника
3. Ежемесячные платежи на индивидуальный или нераскрытый кредитный счет

К счастью, вы можете исправить множество проблем, прежде чем они станут , ну вопросы.Вот что нужно искать и как справляться с обнаруженными проблемами.

В этой статье (Перейти к…)

Что андеррайтеры ищут в ваших банковских выписках

Ипотечные кредиторы обычно просят вместе с вашей заявкой на ссуду предоставить последние выписки по счету за два месяца.

Андеррайтер - человек, который оценивает и утверждает ипотечные кредиты - будет искать четыре ключевых момента в этих банковских выписках:

1. Достаточно накопленных денежных средств для первоначального взноса и заключительных расходов
2. Источник вашего первоначального взноса, который должен быть приемлемым в соответствии с рекомендациями кредитора
3. Достаточный денежный поток или сбережения для ежемесячных выплат по ипотеке
4. «Резервы» дополнительные средства, доступные на случай чрезвычайной ситуации

Андеррайтер обычно хочет видеть, что средства на ваших банковских счетах принадлежат вам, а не заимствованы у кого-то еще (кроме случаев, когда в качестве подарка был получен задокументированный авансовый платеж).

также подтверждают страховщикам, что вы не открывали никаких кредитных счетов или не создавали новых долгов до получения ипотеки.

Вот почему кредиторы требуют выписки из вашего банковского счета за последние два месяца. Все кредитные счета старше двух месяцев должны быть указаны в вашем кредитном отчете.

3 вещи, которые ипотечные кредиторы не хотят видеть в банковских выписках

Возможно, вы захотите взглянуть на свои банковские выписки глазами ипотечного андеррайтера, прежде чем превращать их в кредитора.

Это потому, что кредитор ищет тревожные сигналы, обнаружение которых может потребовать подробных объяснений.

Андеррайтеры ипотечного кредита обучены обнаруживать неприемлемые источники средств, нераскрытые долги и неэффективное управление финансами при проверке ваших банковских выписок.

Вот три вещи, которые вы можете найти в своей банковской выписке, которые могут стать красным флажком для ипотечного андеррайтера.

1. Возвращенные чеки

Если на вашем текущем счете имеется множество овердрафтов или списаний NSF (недостаточность средств), андеррайтеры могут заключить, что вы не очень хорошо управляете своими финансами.

Агентство по разработке правил ипотечного кредитования Freddie Mac говорит, что требуется дополнительная проверка, если банковские выписки включают сборы NSF.

ссуд FHA требует, чтобы кредиторы вручную повторно одобряли заемщиков с NSF, даже если заемщик уже был одобрен компьютеризированной системой.

2. Крупные бездокументарные депозиты

Негабаритные или нерегулярные банковские вклады могут указывать на то, что ваш первоначальный взнос, обязательные резервы или заключительные расходы поступают из неприемлемого источника.

Возможен заем. Например, вы можете получить денежный аванс на свою кредитную карту, который может не отображаться в вашем кредитном отчете.

Большой депозит также может указывать на «незаконный» подарок. Покупатель дома не может рассчитывать на помощь стороны, которая может получить выгоду от сделки - продавца дома или агента по недвижимости.

Итак, что считают ипотечные кредиторы «большим» банковским вкладом?

• Руководство по продажам Fannie Mae гласит: «Когда используются банковские выписки (обычно за последние два месяца), кредитор должен оценить крупные депозиты, которые определяются как разовый депозит, превышающий 50 процентов от общего ежемесячного дохода, соответствующего критериям. кредит.»
• Точно так же Фредди Мак перечисляет« недавние крупные депозиты без приемлемого объяснения »в качестве красных флажков о том, какие кредиторы должны следить за заявителем.

Если вы не можете доказать - с помощью документации - что источником этого большого депозита является приемлемо в соответствии с руководящими принципами программы, кредитор должен игнорировать средства и использовать все, что осталось, чтобы дать вам право на получение ссуды.

Если проверенных средств недостаточно для получения ссуды, вам нужно будет сэкономить еще одну часть денег - из приемлемого источника.

При этом допускается заимствование первоначального взноса - . Вам просто нужно указать, откуда поступил первоначальный взнос. Это следует считать «приемлемым» источником, например:

Если вы недавно получили крупный депозит - и это было не из одного из этих источников - вы можете подождать 60 дней, прежде чем подавать заявку на ипотеку.

В этот момент средства становятся «приправленными», то есть теперь они являются вашими средствами, несмотря на источник.

По-прежнему не рекомендуется брать средства у стороны, заинтересованной в сделке.Это нарушает множество других правил.

Но если член вашей семьи вернул вам деньги за недавний отпуск или вы продали машину тете и не задокументировали это, подождите 60 дней.

3. Регулярные платежи, нерегулярная деятельность

Следите за ежемесячным платежом, который не соответствует кредитному счету, указанному в вашем заявлении.

Как правило, ваш кредитный отчет будет включать ваши кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды и другие долговые счета.Но некоторые кредиторы не отчитываются перед крупными кредитными бюро.

Например, если вы получили частную, личную или коммерческую ссуду от физического лица, а не от банка, эти детали долга могут не отображаться в вашем кредитном отчете.

Однако ежемесячный автоматический платеж в размере 300 долларов США, указанный в вашей банковской выписке, скорее всего, предупредит кредитора о неразглашении кредитного счета.

Банк «VOD» (проверка депозита) не решит все проблемы с выпиской по счету

Проверки депозита, или VOD, - это формы, которые кредиторы могут использовать вместо банковских выписок.Вы подписываете разрешение, позволяющее вашему банковскому учреждению вручную заполнить форму, в которой указывается владелец счета и его текущий баланс.

видео по запросу уже много лет используются для «обхода» правил выписки из банка. Но не рассчитывайте, что они решат вышеперечисленные проблемы.

Во-первых, кредитор может запросить фактическую выписку из банка и проигнорировать VOD, если он подозревает потенциальные проблемы.

Во-вторых, депозитарии также должны указывать средний баланс счета.Это может привести к появлению недавних крупных депозитов.

Например, если текущий баланс составляет 10 000 долларов, а средний баланс за два месяца - 2 000 долларов, вероятно, это был очень недавний и значительный депозит.

Кроме того, есть поле, в которое банк просят «включить любую дополнительную информацию, которая может помочь в определении кредитоспособности».

Вот где могут быть перечислены ваши NSF.

Есть веские причины дважды проверить свои банковские выписки и заявку, прежде чем отправлять их своему кредитору.Суть в том, что вы не просто хотите быть честным - вы хотите не показаться нечестным.

Ваш кредитор не будет закрывать глаза на все, что сочтет подозрительным.

FAQ по выписке из ипотечного банка

Ипотечные кредиторы нуждаются в выписках из банковского счета, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе оплату первоначального взноса и закрытия, а также ежемесячный платеж по ипотеке. Кредиторы используют ваши банковские выписки, чтобы проверить сумму, которую вы сэкономили, и источник этих денег.Они хотят видеть, что это действительно ваши деньги - или, по крайней мере, деньги из приемлемого источника, - а не скрытая ссуда или подарок, которые делают ваше финансовое положение лучше, чем оно есть на самом деле.

Ипотечные кредиторы обычно хотят видеть банковские выписки за последние два месяца.

Если на банковском счете есть средства, которые вы будете использовать для получения права на получение ипотечного кредита, то вам необходимо сообщить об этом своему ипотечному кредитору.Это включает в себя любой счет со сбережениями или регулярным денежным потоком, который поможет вам покрыть ежемесячные платежи по ипотеке.

Когда андеррайтеры просматривают ваши банковские выписки, они хотят видеть, что у вас достаточно денег для покрытия вашего первоначального взноса и расходов на закрытие. Некоторые типы ссуд требуют, чтобы на счету оставались ипотечные платежи на несколько месяцев для создания «резервов» на случай чрезвычайных ситуаций. Другими словами, авансовые платежи не могут истощить ваш счет.

Андеррайтеры также хотят видеть, что все средства на ваших счетах «получены и обработаны». Это означает, что источник каждого депозита является приемлемым и проверенным, а средства находятся на счете достаточно долго, чтобы показать, что они не были ссудой в последнюю минуту или сомнительным депозитом.

Да, ипотечный кредитор будет проверять все депозитарные счета в ваших банковских выписках, включая текущие и сберегательные, а также любые открытые кредитные линии.

Страховщики могут отказать в выдаче кредита по множеству причин. Двумя наиболее распространенными являются недостаточный кредит и высокое отношение долга к доходу. Что касается банковских выписок, андеррайтер может отказать в выдаче ссуды, если источники средств не могут быть проверены или не являются «приемлемыми». Это может оставить заемщику слишком мало поддающихся проверке денежных средств, чтобы соответствовать требованиям.

Сроки андеррайтинга зависят от кредитора.Время, необходимое андеррайтеру для одобрения вашей ипотеки, может составлять от двух до трех дней или целую неделю. Крупные банки, как правило, действуют медленнее, чем небанковские ипотечные кредиторы.

Возникли проблемы с ипотечным кредитором?

Если у вас возникли проблемы с получением одобрения или у вас возникли трудности с вашим кредитором, нажмите ниже, чтобы найти ведущих кредиторов США и сравнить ставки.

Скорее всего, лучший кредитор сможет продлить вашу ссуду.

таунхаусов, кондоминиумов, кооперативов и т. Д.: Тип собственности влияет на одобрение ипотеки

Одобрение ипотеки для таунхаусов и других типов собственности

Многие дома не похожи на логотип Equal Housing, показанный в объявлениях о недвижимости и ипотеке.

И не у всех белые штакетники. Но они могут быть профинансированы, если вы понимаете, как ваш тип собственности влияет на одобрение ипотеки.

Независимо от того, покупаете ли вы кондоминиум, таунхаус, кооператив или традиционный дом на одну семью, тип собственности повлияет на вашу заявку на ипотеку.

Сколько у вас стен?

Ипотечные кредиторы классифицируют дома по типам.

Жилища могут быть как отдельно стоящими, при этом жители не разделяют стен с другими домами, так и сблокированы, разделяя одну стену, или прикреплены, разделяя более одной стены.

Как правило, большее пространство на стене общего пользования означает больший риск при прочих равных условиях.

Кондоминиумы

Недвижимость также классифицируется по способу владения помещением.Владельцы кондоминиумов не получают права собственности на землю.

Есть общее пространство, обслуживаемое ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), но индивидуальный собственник получает только внутреннее пространство.

Оценщики делят квартиры на дополнительные категории, что может повлиять на одобрение ипотеки и затраты на финансирование.

• Садовые проекты состоят из трех этажей или меньше.
• Среднеэтажные проекты от четырех до семи этажей.
• Высотные проекты восьми и более этажей.
• Отдельно стоящие конструкции не имеют общих стен.
• Рядные дома представляют собой идентичные строения рядами, соединенные между собой общими стенами.

Обычно кредиторы считают высотные здания более серьезными рисками, чем более короткие проекты.

Таунхаусы или Таунхаусы

Таунхаусы (или таунхаусы) поставляются с землей - землей непосредственно под домом. Это называется «линией нулевого лота», потому что у вас нет двора.

Таунхаусы могут быть смежными, отдельно стоящими или парными.У них есть ТСЖ, и владельцы платят взносы, как и владельцы кондоминиумов.

Однако то, как владельцы владеют титулом, имеет большое значение для ипотечных кредиторов.

Стью Ларсен, который возглавляет подразделение ипотечного банкинга Bank of the West, сообщает, что «кондоминиумы исторически имели более высокий уровень дефолта и ограниченную привлекательность при перепродаже, поэтому дополнительный риск учитывается в ипотеке на кондо через потенциально более высокую процентную ставку или авансовый платеж ".

Планируемые разработки объектов (PUD)

Planned Unit Developments, или PUD, - это сообщества, в которых застройщикам разрешается обходить некоторые требования зонирования (например, ограничения плотности).

Эти сообщества часто группируют вместе дома, парки и другие объекты инфраструктуры. Другой распространенный термин для PUD - подразделение.

Согласно Калифорнийской ассоциации земли и правового титула, покупатели ЛУД владеют своими участками и постройками на своих участках.

Домовладельцы также получают права на общие части либо в качестве членов ТСЖ, которая владеет общими помещениями, либо они получают фактический процент от общих частей.

Ипотечные кредиторы финансируют дома в ЛУД так же, как они гарантируют традиционные дома на одну семью.

Однако, как и ежемесячные взносы за кондоминиумы, кооперативы и таунхаусы, любые сборы ТСЖ считаются частью жилищных расходов и включаются при определении суммы, которую вы можете позволить себе занять.

Кооперативы (кооперативы)

Кроме того, есть кооперативы или кооперативы. Основное различие между кооперативами и кондоминиумами заключается в том, что покупатели фактически не владеют своими домами.

Здание принадлежит кооперативной ассоциации, обычно являющейся корпорацией. Покупатели фактически приобретают доли в корпорации и право проживания в своих квартирах.

Ипотечные кредиторы могут применять более строгие стандарты для кооперативов, чем для кондоминиумов.

Fannie Mae, например, не разрешает кооперативные ссуды для инвестиционной (арендной) собственности. Они также не допускают повторную ипотеку на эти объекты.

В целом, дома с землей считаются менее опасными, чем дома без земли.

Какую недвижимость легче всего финансировать?

Дома в PUD и большинство таунхаусов финансируются как традиционный дом с частоколом.Они имеют более низкие процентные ставки и более мягкие стандарты андеррайтинга.

Кондоминиумы должны соответствовать различным требованиям, в зависимости от типа ссуды (например, FHA против Fannie Mae) и типа кондоминиума.

Более крупные и устоявшиеся сообщества может быть легче получить одобрение (процесс требует меньше бумажной работы), чем совершенно новые разработки или сообщества с четырьмя или меньшим количеством единиц.

Кооперативы могут быть профинансированы, но, как и кондоминиумы, сообщество должно соблюдать строгие правила.

Будьте готовы заплатить больше, чтобы профинансировать кооператив или кондоминиум, потому что риск для кредитора выше.

Какие сегодня ставки по ипотеке для таунхаусов и кондоминиумов?

Таунхаусы дешевле финансировать. Если вы не потратите минимум 25 процентов, Fannie Mae и Freddie Mac добавят 0,75 процента к затратам на закрытие вашей квартиры. Это 1500 долларов за ипотеку на 200000 долларов. FHA не добавляет дополнительных сборов и может быть вариантом, если кондоминиум одобрен FHA.

Когда вы запрашиваете котировки ипотечного кредита, важно сообщить кредиторам тип недвижимости, которую вы финансируете.В противном случае они не смогут дать вам точную оценку.

Смотрите также

• 
  Почему идут выделения с кровью после месячных
• 
  Выделения у женщин мокрые
• 
  Могут ли быть белые выделения
• 
  Зуд жжение покраснение выделения в интимной зоне у женщин лечение
• 
  Кровянистые выделения от чего
• 
  Выделения у девочки 8 лет желто зеленые чем лечить
• 
  Беловато желтые выделения у женщин
• 
  Выделения как вода без запаха что
• 
  Нет выделений после выкидыша
• 
  Запах выделений кисломолочный
• 
  Заканчиваются месячные коричневыми выделениями