• Выделение доли из общей долевой собственности


    Как выделить долю в квартире или доме, с чего начать

    Законодательство четко определяет, как можно выделить долю в квартире или в частном доме. В зависимости от того, находятся квадратные метры в общей долевой или совместной собственности, требуется ли выделение площади в натуре, процедура будет различной.

    Правам собственности на имущество в Гражданском кодексе посвящен второй раздел. Отдельными главами регулируются права граждан на недвижимость (гл. 18) и землю (гл. 17). Если имуществом владеют несколько человек, они наделены правом общей собственности (гл. 16). Именно при такой форме обладания недвижимости может возникнуть необходимость её раздела по долям.

    Раздел общей собственности

    Общая собственность на дом, квартиру или земельный участок характерна тем, что принадлежит двум и более лицам. При этом количество квадратных метров на каждого из них не определено. Общая собственность является долевой. Исключение составляет собственность совместная. Части имущества, принадлежащие каждому из владельцев, если размер доли из общей не выделен, определяются равными.

    Выдел доли необходим, чтобы каждый из собственников мог распоряжаться своей жилплощадью, не нарушая права сособственников.

    Причинами инициатора отделения могут стать:

    • неразрешенные имущественные споры с другими владельцами,
    • желание использовать свою часть помещения для аренды или продажи,
    • стремление к независимости от сособственников, поскольку решение о распоряжении своей долей в недвижимости или в земельном участке, включая ремонт, по закону, можно принимать только с согласия всех владельцев общего имущества,
    • желание или необходимость быть единственным собственником своей недвижимости и т.д.

    Часто это единственный выход, чтобы остановить конфликты между совладельцами и решить имущественные споры в правовом порядке.

    Выделение долей из долевой собственности

    В общей долевой собственности размеры долей определены. Однако, фактически, этот размер только цифра в свидетельстве о праве. У владельцев может быть разное понимание того, какая доля в квартире реально принадлежит каждому из них. Хорошо, если они договорились о том, как использовать помещение. Такое соглашение можно узаконить и перевести цифры в квадратные метры. Если договориться не удалось, необходимо выделять долю в натуре через суд.

    Выделение доли в натуре

    В законодательстве существуют два понятия, касающиеся закрепления части имущества за каждым из владельцев общей собственности: выдел доли и установление права пользования.

    Выдел долей в натуре характерен тем, что:

    1. В результате образуются отдельные помещения.
    2. Общая собственность перестает существовать, так как начальный объект раздела превращается в несколько.
    3. Если помещение неделимо, раздел имущества в натуре невозможен.
    4. Учитывается степень вложений каждого из собственников в улучшение объекта.
    5. Процесс сложный, на результат влияет желание всех собственников разделить имущество, назначение объекта или его использование, площадь объекта и т.д.

    При определении права пользования:

    1. За каждым из владельцев закрепляется право использовать часть жилого помещения (комнату, часть дома, определенную территорию участка и т.д.).
    2. Определяется порядок пользования общими площадями.
    3. Право общей собственности сохраняется за каждым из хозяев квадратных метров.

    Во всех случаях расчет производится, исходя из размера принадлежащих владельцам долей.

    Требования к объекту

    К оформлению собственности на реальные квадратные метры закон предъявляет жесткие требования. Если один владелец решил воспользоваться своим правом, необходимо, чтобы и в его доле и в оставшейся присутствовали:

    • жилая площадь,
    • отдельный вход в каждое помещение,
    • санузел и ванная,
    • кухня, коридор, другие подсобные помещения.

    Кроме того, раздел не должен нанести общему имуществу ущерб, помещения после деления должны использоваться по назначению, а стоимость вновь образованных частей не может быть уменьшена.

    Только при этих условиях можно сформировать новое жилое помещение на базе старого. Такой раздел чаще всего применяется, если выделяется доля в доме или на участке земли, так как выделить долю в квартире и соблюсти все вышеперечисленные условия практически невозможно. Если говорить о том, что такое выделенная доля в квартире, то речь может идти только об определении права пользования.

    Расчет доли в натуре

    При определении долей для последующего выделения одной из них площадь помещения делят на количество собственников.

    Кроме площади объекта, при расчете долей учитываются:

    • его рыночная стоимость,
    • уровень износа,
    • внесенные собственниками изменения,
    • затраты собственников на улучшения (подтверждающие документы).

    Эти показатели необходимы, чтобы оценить стоимость каждой выделяемой части, на основании которой проводятся переговоры сторон. Доли в общей собственности считаются равными среди всех собственников, если это не противоречит соглашениям между участниками раздела и закону.

    Соглашение сторон или судебное разбирательство

    Правовые нормы дают каждому из собственников возможность выделить свою долю. Главный принцип – не нарушить права остальных владельцев. Порядок выделения доли зависит от того, какой вид процедуры применяется: соглашение сторон или отстаивание своих прав в суде.

    Согласие сторон

    Если совладельцы дома или участка пришли к соглашению, им необходимо подтвердить договоренность письменно. Для начала сторонами подписывается договор, который содержит:

    • реквизиты всех собственников помещения,
    • характеристику объекта недвижимости (кадастровый и регистрационный номера, адрес, жилая и общая площади, состояние и т.д.),
    • реквизиты документов, подтверждающих право собственности каждого участника соглашения,
    • порядок раздела,
    • условия раздела.

    Все сделанные в процессе соглашения перепланировки должны быть узаконены. Если в результате раздела изменились пропорции долей, то получивший большую часть обязан компенсировать разницу остальным владельцам. Этой компенсацией могут быть как деньги, так и имущество.

    Достигнутые договоренности необходимо зарегистрировать в Росреестре, а каждому собственнику получить на руки свидетельство права на оговоренную часть имущества.

    Если в процессе переговоров возникли споры, решение вопроса придется отдать на рассмотрение в суд.

    Судебная инстанция

    Обращение в суд является, скорее, крайней мерой, так как определить, в чью пользу будет вынесено решение судьи, заранее невозможно.

    На основании законодательства РФ, судья может отказать в выделении доли по причине того, что:

    • помещение невозможно разделить,
    • часть условий для выделения доли в натуре не выполнено,
    • доля истца в общей собственности незначительна и по иной законной причине.

    При этом истец может потерять свою долю. На основании чего ему будет назначена компенсация со стороны ответчика.

    Важно! Нежелание истца менять долю в недвижимости на деньги может не учитываться. Например, если принадлежащая ему доля очень маленькая.

    Поэтому идти в суд следует тогда, когда устранены основания для отказа, и на руках имеются все необходимые документы.

    Документы на выделение доли

    Пакет документов для предоставления в суд должен подтверждать право собственности истца на свою долю, возможность произвести раздел имущества в натуре, а также содержать расчеты и варианты деления имущества.

    Какие документы нужны для суда:

    • иск о выделе доли, с описанием объекта недвижимости, количества владельцев, предложением по порядку и условиям раздела,
    • экспертную оценку специалистов о возможности выполнить условия выделения доли из общего имущества,
    • оценку объекта недвижимости,
    • свидетельство права собственности,
    • выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт,
    • порядок компенсации и её расчет (если в результате раздела меняется размер долей),
    • квитанцию на оплату госпошлины.

    Если решение будет вынесено в пользу истца, то на выделившийся объект следует произвести государственную регистрацию права.

    Рассчитать, сколько стоит выделение доли, можно, сложив затраты на услуги экспертов и оформление документов, а также госпошлины. Добровольное соглашение обойдется дешевле, так как не будет содержать судебных издержек.

    Раздел личного и совместного имущества

    Совместным имущество является тогда, когда при общем владении объектом недвижимости доли не определены. Выделение части жилплощади или земли возможно и при таком праве собственности. Происходит оно аналогично разделу из общей долевой собственности. Единственное различие – первоначально устанавливаются доли каждого из них.

    Если собственник захочет, он может решить вопрос выделения доли в квартире родственнику или постороннему в своем жилом помещении. Для этого можно продать или подарить её. Например, если муж единоличный собственник квартиры, он может подарить её часть жене. Договоры дарения или продажи подлежат регистрации, в результате которой все собственники получают документы о праве собственности.

    Загрузка...

    Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

    Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

    1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
    2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
    3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
    4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
    5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
    6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

    Раздел квартиры в долевой собственности

    Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

    • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
    Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
    • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

    Раздел помещения в совместной собственности

    Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

    Соглашение об определении долей в квартире

    Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

    1. наименование документа;
    2. место и дату составления документа;
    3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
    4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
    5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
    6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
    7. кадастровый номер квартиры;
    8. размер долей участников соглашения;
    9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
    10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
    11.   подписи каждой из сторон.

    После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

    • документ, удостоверяющий личность заявителя;
    • выписка из ЕГРП; 
    • поэтажный план квартиры из БТИ;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины;
    • другие документы, например, доверенность на представителя.
    Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

    Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

    Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

    Как выделить долю в квартире: общие правила

    Итак, подведем итог:

    • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
      • на основании соглашения сособственников;
      • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
    • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
    • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

    Продажа доли в квартире: последние новости

    В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

    Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

    Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».

    AndreyPopov/Depositphotos

     

    Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.


    10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

    Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?


    Как возникает долевая собственность?

    Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.

    Квартира может находиться:

    • в общей собственности с определением долей,
    • общей собственности без определения долей,
    • или совместной собственности – такой вид владения может быть только между супругами.

    Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.

    Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.


    Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

    Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?


    Как выделить долю в квартире?

    Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

    Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

    Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

    Понадобятся следующие документы:

    • правоустанавливающие документы на имущество,
    • паспорт,
    • исковое заявление о выделении долей в натуре.

    Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

    На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.


    Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

    Нужен ли нотариус для выдела долей детям?


    И немного нюансов

    Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.

    В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.

    Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.

    Не пропустите:

    Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

    Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

    Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

    Как переоформить долю в ипотечной квартире на мужа?

    Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

    Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

    После утверждения соглашения необходимо обратиться в Россреестр, предоставив следующие документы: заявление от каждого из сособственников; документы, удостоверяющие личность заявителей; соглашение о выделе доли в натуре; правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости.

    Для выдела в натуре доли в праве общей собственности по соглашению всех собственников необходимо:

    - Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по объемно-планировочным решениям: по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям: по освещенности и инсоляции жилых помещений).

    - При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

    - Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

    - Обратиться в Росреестр для осуществления кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

    В случаях, когда имущество, выделяемое участнику в натуре, несоразмерно его доле, осуществляется выплата соответствующей денежной суммы или иной компенсации с согласия такого участника. Согласие не требуется когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО по вопросу осуществления ГКУ и (или) ГРП собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на ОН

     

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

     

    В целях формирования единообразной практики по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости сообщаем следующее.

    Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности.

    При выделе доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако, на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

    Таким образом, в результате раздела или выдела возникают разные последствия.

    В результате выдела доли право общей долевой собственности всех участников не прекращается, право общей долевой собственности прекращается только у выделившегося собственника, у остальных участников сохраняется право общей долевой собственности на уменьшенное в результате выдела имущество.

    В результате раздела объекта недвижимости право общей долевой собственности на объект прекращается, за исключением земельных участков, указанных в п.п. 4 и 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Вновь образованные объекты являются самостоятельными объектами прав.  

    В настоящее время в соответствии с содержанием статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (ч. 4. ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

    Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрено.

    В соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона 218-РФ в данном случае возможен только раздел объекта недвижимости.

    Таким образом, в случае, если в решении суда указано на выдел доли в натуре, решение суда исполняется с учетом особенностей, установленных ст. 41 Закона 218-ФЗ, т.е. производится раздел объекта недвижимости.

    Особого внимания заслуживает вопрос исполнения решения суда о выделе доли в праве общей долевой собственности в жилом доме.

    Согласно ч. 7 ст. 41 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

    С учетом изложенного с 01.01.2017 постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможным.

    Вместе с тем, в случае если в отношении здания, в силу его архитектурно-конструктивных особенностей, не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

    В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет    и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

    Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

    В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

    Однако при проведении государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда о выделе доли в натуре возникает вопрос о возможности осуществления действий по прекращению прав на исходный объект, государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты без одновременного обращения всех сособственников.

    При разрешении данного вопроса полагаем возможным исходить из следующего:

    - если в резолютивной части судебного решения содержится формулировка о прекращении существующих прав на исходный объект, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления, вне зависимости от того, все ли участники общей долевой собственности привлекались к участию в деле;

    - если в резолютивной части судебного решения не содержится указания на прекращение прав на исходный объект, а лишь признаются права на выделенные части объекта, и при этом к участию в деле привлекались все участники общей долевой собственности, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления.

    В рассматриваемых ситуациях исходный объект недвижимости прекращает свое существование в качестве объекта гражданского оборота, но при этом не снимается с кадастрового учета, а указывается в качестве предыдущего для образованного объекта (п. 5 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

    При этом способ образования части жилого дома (блока жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «выдел». После постановки на учет и регистрации права последней части жилого дома возможно снятие с кадастрового учета и присвоение статуса «архивный» исходному объекту.

    Прекращение существования исходного объекта (снятие с кадастрового учета, присвоение статуса «архивный») возможно лишь в случае одновременного раздела дома между всеми участниками общей долевой собственности. При этом должен быть составлен один технический план (п. 17 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953) и способ образования частей жилого дома (блоков жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «раздел».

     

    Управление Росреестра по УР

     

    Создана: 13.02.2018 17:35, обновление 19.02.2018 18:52

    Как выделить долю на квартиру в натуре в общей долевой собственности

    Так как выделить долю на квартиру или землю в натуре в общей долевой собственности, по закону вправе любой из совладельцев недвижимости, подобный вид раздела весьма популярен. Это обусловлено тем, что при оформлении единоличного владения на часть имущества снимаются те ограничения, которые накладываются на сособственников недвижимости.

    Без их согласия невозможно:

    • зарегистрировать жильцов в квартире (доме),

    • сдать свою часть помещения в аренду,

    • сделать ремонт и т.д.

    Учет мнения совладельцев связан с тем, что общая собственность представляет собой совместное использование недвижимости по договоренности сторон. Кроме того, как долевая собственность, так и совместная не закрепляют за каждым из хозяев конкретных помещений. В долевой собственности закон распределяет жилплощадь на «идеальные» доли (1/2, 1/3 и т.д.). В совместной собственности отсутствует и такое деление недвижимости.

    Юридически, выделение доли закрепляет реальные квадратные метры за одним собственником. Площадь объекта разделяется фактически и теряет статус общей. В итоге, владелец будет волен распоряжаться своей выделенной частью, не нарушая права третьих лиц.

    Выделение доли: законодательная база

    Разобраться в правах общей долевой собственности позволит анализ законодательной базы.

    Законодательные нормы, регламентирующие выдел долей изложены:

    • в Гражданском кодексе (гл.16-18),
    • в Земельном кодексе (ст.11.5),
    • в 4 Постановлении Пленума Верховного суда (10.08.80, п.6-10),
    • в Жилищном кодексе (гл.4).

    В них определен порядок проведения процедуры раздела общего имущества, прописаны условия, предъявляемые к недвижимости и нюансы оформления, зависящие от того, какой объект подлежит делению.

    Порядок проведения процедуры

    Процесс выдела доли, согласно законодательству, может быть двух видов: с согласия всех сособственников и по приказу судебной инстанции. В последнем случае основанием для раздела является судебный приказ.

    Независимо от того, планируется ли выделить долю в натуре в квартире, на земельном участке или в частном доме, последовательность шагов одинаковая.

    По оглашению сторон

    Если все владельцы объекта достигли согласия, необходимо оформить его документально, и произвести фактический раздел помещения.

    Разделить можно только тот объект недвижимости, который будет соответствовать всем условиям, изложенным в правовых нормах. Различия в требованиях обусловлены категорией имущества. Если недвижимость признана неделимой, выдел долей из неё по закону невозможен. Это же относится к объектам, деление которых может принести имуществу серьезный ущерб или реально понизить стоимость недвижимости.

    Договор о выделе одной или нескольких долей должен быть составлен письменно и заверен в нотариате.

    Содержание документа:

    1. Реквизиты всех собственников.

    2. Данные правоустанавливающих документов на недвижимость и оснований появления права собственности.

    3. Описание объекта (адрес местонахождения, общая площадь, его качество и назначение).

    4. Полный пакет документов на объект раздела (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, данные из БТИ).

    5. Указание долей каждого участника сделки до и после раздела.

    6. Схема раздела.

    7. Документы, подтверждающие, что объект удовлетворяет всем условиям, позволяющим раздел (отчет экспертов о возможности выделения доли).

    8. Способ компенсации площадей, если в результате сделки доля одного из собственников уменьшилась.

    Желательно дополнить соглашение отсутствием взаимных претензий и порядком содержания помещений общего пользования.

    После того как документ подписан, следует произвести его регистрацию в Росреестре. Поскольку с лета 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, на каждую выделенную долю можно получить выписку из ЕГРН.

    Через суд

    Когда стороны не могут договориться, следует прибегнуть к помощи судебной системы. Заинтересованное лицо подает к остальным владельцам недвижимости иск, а решение о возможности выделения долей будет выносить судья на основании закона.

    Последовательность действий:

    1. Получить экспертную оценку объекта о возможном выделе долей.

    2. Собрать документы на недвижимость (тех. паспорт, данные кадастра, выписка из ЕГРН).

    3. Составить исковое заявление.

    4. Прийти в суд на разбирательство по иску и обосновать свою позицию.

    5. Если судья примет решение в пользу истца – зарегистрировать изменения в праве.

    Если объект невозможно разделить, суд откажет в выделе доли, но может назначить в пользу истца компенсацию. Владелец может потерять свою долю недвижимости, а остальные собственники увеличат размер своих частей объекта. Особенно актуально такое решение, когда доля истца незначительная. В этом случае судом истцу может быть приказано взять с совладельцев компенсацию и лишиться права на имущество, независимо от желания.

    Условия, предъявляемые к объекту раздела

    Чтобы произвести выдел доли в натуре в частном доме или в квартире, помещение должно удовлетворять ряду требований.

    Основные условия:

    • возможность деления объекта на изолированные жилые площади в примерном соответствии с долей каждого из собственников,

    • закрепление за каждым отделяемым помещением своих коммуникаций,

    • недопустимость изменения назначения новых объектов относительно начального,

    • соблюдение норм, позволяющих проживание в каждой из вновь созданных частей,

    • недопустимость снижения ценности объекта в результате изменений,

    • недопустимость нанесения серьезного вреда имуществу в процессе изменений.

    Наличие соблюдения вышеперечисленных требований должно быть подтверждено экспертными оценками.

    Отчеты экспертов должны содержать заключения:

    • о вариантах деления недвижимости,

    • о соразмерности предполагаемых частей жилого дома / квартиры существующим долям,

    • о степени износа строения,

    • о рыночной стоимости помещения,

    • о затратах, необходимых в процессе раздела и т.д.

    При добровольном соглашении экспертная оценка – залог оформления сделки. Без её наличия выделение долей в натуре и оформление договора невозможно. В суде оценка играет ключевую роль, так как на основании заключения специалистов принимается решение о законности раздела недвижимости.

    Тонкости процедуры в зависимости от объекта раздела

    В зависимости от того, какой объект предполагается разделить на доли в натуре, основная процедура дополняется отдельными условиями.

    Квартира

    Судебная практика показывает, что выдел изолированной части в квартире процесс сложный, и часто результат подобных исковых требований отрицательный. На существующем рынке недвижимости редко встречаются квартиры, которые можно разделить на несколько отдельных помещений. Поэтому в отношении этой категории недвижимости решения о выделе доли часто заменяют компенсацией, если обе стороны согласны на это.

    Если отойти от юридических терминов, то выделением доли может называться:

    • определение долей в совместном имуществе,

    • выделение «идеальной» доли из квартиры, находящейся в собственности одного владельца, третьему лицу.

    Во всех этих случаях собственность будет общей долевой.

    В первом варианте за каждым из владельцев закрепляется право проживать в конкретной комнате, а также условия пользования общими помещениями, такими как кухня, ванная, санузел и коридор.

    Совместная собственность, образовавшаяся, например, у супругов в период брака, изначально не поделена на доли. Поэтому при разводе или в период брака можно закрепить за каждым из супругов «идеальную» долю. В данном примере – ½.

    Единственный владелец недвижимости имеет право распорядиться частью площади в квартире: продать, подарить и т.д. Для этого определяется «идеальная доля», которая регистрируется на покупателя или одаряемое лицо.

    Частное домовладение

    В отношении частных домов выдел доли имеет больше шансов на успех. При этом для домовладений существует ряд дополнительных требований:

    • все издержки, связанные с переустройством, на дом распределяются между сособственниками, соответственно доле каждого из них (в исключительных судебных решениях – соответственно материальному положению сторон),

    • закон не распространяется на самовозведенные постройки или самостоятельно выполненные перепланировки (если предстоит процесс раздела на жилой дом на доли, необходимо узаконить любые изменения, отличающиеся от проектной документации).

    При выделе в натуре части домовладения хозяин обязан зарегистрировать новый объект в кадастре, там же на жилой дом будет присвоен новый адрес.

    Земельный участок

    Выделение доли в натуре на землю производится по общей процедуре. Важно учесть, что выделяемая часть земли не может быть меньше минимально установленных в регионе размеров надела. На раздел земель может также повлиять мнение сособственников и назначение целевого использования.

    Дополнительные условия для выдела части земли из общей собственности:

    • участки, образованные после раздела, должны соответствовать начальной категории земель,

    • в процессе межевания не могут затрагиваться земли, находящиеся вне исходного надела,

    • границы новых участков должны проходить по земле (сформировать границы под строениями нельзя),

    • если на земле имеются постройки, «идеальные» доли в них должны быть выделены заранее или одновременно с разделом земель,

    • раздел не должен наносить ущерб другим собственникам и нарушать их права.

    Перед тем как выделять долю, следует произвести межевание земельного участка, определив границы новых наделов. Производить работы разрешено только силами лицензированных специалистов. Если на начальный объект получено разрешение на строительство, оно будет актуально и для сформированных из него наделов.

    Важно! Участки, образованные в результате раздела, владельцы должны поставить на кадастровый учет одновременно.

    Выдел части участка в натуре делается на основании долей, прописанных в документах. Исторически сложившийся порядок пользования землей не может повлиять на увеличение доли одного из собственников.

    Загрузка...

    акционеров и структура акций | Эквиста

    Если вы ищете способ вложить свои деньги, часто лучший способ - это инвестировать в акции компании. Вам нужно будет изучить различные типы компаний и узнать, сколько вы хотите инвестировать. Инвестиции в компанию могут быть непростыми, особенно если вы новичок в инвестировании и не знаете, как оценить компанию или ее акции.Однако после тщательного исследования инвестирование в акции компании может быть очень полезным.

    Введение

    Чтобы стать новым инвестором, вам необходимо понимать все тонкости инвестирования, например разницу между традиционным торговым счетом и счетом Demat. Помимо этого, вам необходимо знать о типах акций и структуре акций различных компаний. Например, у Google есть мультиклассовая структура акций для своей Группы по всему миру. Но что такое мультиклассовая, двухклассовая или одноклассовая структура акций? Читайте дальше, чтобы узнать больше!

    Вы, вероятно, были заинтересованы в инвестировании после того, как услышали о высокой доходности своих вложений акционерами.Что ж, инвестирование в акции может принести большую прибыль, но также важно знать все о волатильности рынка. Это означает, что вы также столкнетесь с большим риском, так как акции подвержены сильным колебаниям на рынке. Тем не менее, фондовый рынок предоставляет вам отличные возможности для получения большего дохода от того, во что вы инвестируете, если вы будете следовать систематическому и правильному подходу.

    Нет единственного способа получить прибыль, вложив деньги в фондовый рынок или став акционером.Для получения желаемого результата вам потребуется дисциплинированная стратегия, значительный объем исследований и понимания, а также терпение. Это очень важно для создания лучших инвестиционных планов.

    Что такое акции и кто их акционеры?

    Чтобы лучше понять эти два, давайте сначала разберемся, что такое доля. Акция - это часть компании, которая передается инвесторам, которые затем становятся акционерами компании. Короче говоря, компания создает акции («выпускает акции») для представления требований компании о праве собственности.Следующее может дать гораздо лучшее объяснение того, что такое акционер и акции.

    Акции

    Акция - это единица владения финансовым активом или компанией, которая обеспечивает равномерное распределение прибыли компании (при наличии прибыли) в виде дивидендов.

    Другое определение акций - это единицы в корпорации, на которые делится общая прибыль корпорации. И те, кто владеет этими акциями, называются акционерами компании или участниками компании.

    Акция - это движимое имущество, которое может передаваться между разными акционерами. Акционерный капитал не подлежит возврату, кроме случаев, когда предприятие ликвидируется или не сокращается капитал. И у каждой компании есть определенное количество акций, определенное при ее создании.

    Как «акции» продаются акционерам?

    Если вы планируете стать акционером компании, важно понимать, что стоимость акций будет колебаться в зависимости от бизнес-перспектив ее деятельности и стоимости активов, принадлежащих корпорации.Более того, вы можете перепродать свои акции, поскольку корпорация разрабатывает их таким образом, чтобы это позволяло вам делать это.

    Первая продажа акций компании называется первичным распределением, а если акции снова продаются акционером другому лицу, это называется сделкой на вторичном рынке. Этот вид продажи в первую очередь передает права собственности от одного лица к другому без какого-либо участия компании, которая первоначально выпустила акции.

    Акционеры

    Акционеры также называются акционерами, и когда они инвестируют в компанию для получения капитала / доли компании, они становятся владельцами этой корпорации.Когда компания регистрируется, владелец должен подать устав в соответствующий штат, а также их правила и подзаконные акты.

    Наиболее важной частью регистрации компании является количество акций, которые компания имеет право владеть, а также номинальная стоимость акций. Как только новая корпорация выпускает акции, инвесторы становятся акционерами компании. Все записи хранятся в балансе на счете обыкновенных акций. У них есть полное количество объявленных акций, а также акции компании, находящиеся в обращении.Корпорации обычно не выпускают все акции сразу, и значительное количество акций остается невыпущенным. Невыпущенные акции помогают компании в будущем привлекать долевое финансирование. Владение акциями позволяет акционерам иметь определенные права, в том числе:

    • Для получения годовой финансовой отчетности компании, как только она будет готова к выпуску;
    • На получение дивидендов сразу после объявления Совета директоров; и
    • Проголосовать за Совет директоров корпорации.

    Акционеров может быть небольшое или большое количество, в зависимости от максимального количества, разрешенного в компании, которое также установлено в уставе.

    К настоящему времени вы, возможно, знаете, что акционеры покупают акции компании, чтобы получить прибыль от бизнеса либо за счет повышения рыночной цены акций, либо за счет дивидендов, выплачиваемых компанией. Акционеры также получают контроль над бизнесом путем покупки акций и имеют право голоса при принятии решений компанией.

    В случае продажи или сжижения бизнеса акционеры корпорации имеют права на любой из непогашенных активов вместо долга. По сути, кредиторы выделяются из активов или доходов компании для покрытия долгов, и, если что-то остается, оставшиеся активы затем распределяются между акционерами в соответствии с их относительной долей собственности в компании. Если после выплаты кредиторам не останется никаких активов, акционеры не получат деньги за свои инвестиции.

    Концептуально акционеры несут высокий риск в бизнесе, в который они вкладывают средства, но если дела идут хорошо, они также могут получить значительную прибыль от возросшей стоимости компании.

    различных типов акций

    Теперь, когда вы все поняли об акциях и акционерах, давайте разберемся с различными типами акций, которые доступны на фондовом рынке.

    Акции обыкновенные

    Обыкновенные акции - это самый основной тип акций, которые делятся с равной номинальной стоимостью и имеют те же обязательства и права, что и другие обыкновенные акции.Права включают право на получение дивидендов и право участвовать в управлении компанией путем голосования за акционеров на Годовом общем собрании.

    Права держателей обыкновенных акций на получение дивидендов обычно подчиняются правам держателей привилегированных акций и держателей облигаций.

    Вкратце, владельцы этих акций имеют следующие права:

    • получают равные дивиденды;
    • предоставляют один голос на акцию; и
    • делят оставшиеся активы между собой после погашения незавершенного долга, если бизнес ликвидируется.

    Более того, компания может создавать различные классы обыкновенных акций в алфавитном порядке, такие как акции класса A, класса B, класса C и т. Д. Эти классы созданы для организации и построения различных правил для разных типов акционеров и директоров, позволяющих изменять выплаты дивидендов.

    Обыкновенные неголосующие акции

    Акции без права голоса не дают права присутствовать на общем собрании или голосовать. Эти типы акций выпускаются для сотрудников компании, чтобы они могли получать вознаграждение в виде дивидендов.Этот процесс эффективен с точки зрения налогообложения как для сотрудников, так и для компании.

    Данные акции выпущены:

    • предотвратить обязательство по выплате фиксированных дивидендов путем выпуска привилегированных акций, также называемых привилегированными акциями;
    • предотвращать размывание первоначальных инвесторов или контроль учредителя над фирмой; и
    • предотвращает попытку поглощения за счет разрозненного владения акциями и уменьшения капитала фирмы.

    Погашаемые акции

    Эти типы акций выпускаются с предположением, что корпорация может выкупить их когда-нибудь в будущем.Компания может даже назначить дату, когда они выкупят акции обратно. Например, компания может поставить положение о том, что акции будут выкуплены через пять лет со дня их выпуска.

    Фактически, цена выкупленных акций обычно совпадает с ценой акции при ее выпуске, но не во всех случаях. Это может быть метод заключения явного соглашения с внешним инвестором.

    Имейте в виду, что акции могут быть выкуплены компанией в любое время.Этот процесс обычно осуществляется с неголосующими акциями сотрудников компании. Это в случае, если сотрудники покидают свою должность в компании, их акции могут быть возвращены компанией по той же цене.

    Привилегированные акции

    Привилегированные акции - это следующие типы акций, аналогичные неголосующим акциям. Однако акционерам гарантированы дивиденды от компании. Под этим есть два типа:

    • Кумулятивные привилегированные акции
    • Некумулятивные привилегированные акции

    Некумулятивные привилегированные акции не имеют права на получение или истребование упущенных дивидендов.С другой стороны, кумулятивные привилегированные акции позволяют акционерам получить выплаты раньше, чем обыкновенные акционеры.

    Кумулятивные привилегированные акции

    Кумулятивная привилегированная акция предоставляется в виде дивидендов акционерам до выплаты долга кредиторам в случае, если компания ликвидирована или имеет крупный долг. Кумулятивные привилегированные акции всегда выплачиваются до выплаты дивидендов или прибыли от капитала другим акционерам.

    Разница между акционерами и директорами

    Директора и акционеры играют разные роли в компании. Для простого объяснения, директора управляют компанией, а акционеры владеют бизнесом, владея акциями компании. Если это не указано в уставе компании, директора не обязательно должны быть акционерами, а акционеры не обязательно должны быть директорами.

    Однако частные компании часто путают разделение права между акционерами и директорами.Например, когда частную компанию основывают два или три человека, они часто называют себя партнерами по бизнесу. На самом деле все трое представлены в компании как акционеры, так и директора.

    Но не здесь все усложняется. Более серьезная проблема возникает, когда есть решения, которые должны приниматься директорами на собраниях совета директоров, и некоторые другие решения, принимаемые акционерами посредством резолюций или написанных на общем собрании, и они не выполняются в соответствии с законом.Кроме того, есть некоторые решения, которые должны приниматься директорами с согласия акционеров.

    А поскольку директора и акционеры, как правило, являются одними и теми же людьми в частной компании, дела идут не в соответствии с тем, что разрешено Законом о компаниях или уставом компании.

    Что такое структура акций?

    Структура акций - это тип, серия и классы акций, утвержденных компанией. Для любой компании существует как минимум один класс акций.Класс акций может иметь одну или несколько серий акций, если это предусмотрено ограничениями и особыми правами, связанными с классом. Все типы акций, упомянутые выше, могут иметь классы внутри себя с некоторыми правами и ограничениями для каждого класса.

    Например, корпорация может иметь акции с названием привилегированные акции класса А. И предположим, что существует около 10 000 акций этого класса с номинальной стоимостью 1 доллар США без каких-либо особых прав и ограничений. Это составляет один класс акций.Наряду с этим, допустим, одна и та же компания имеет 500 привилегированных акций класса B с номинальной стоимостью 2 доллара США и ограничением права голоса. Подобно этому, в компании могут быть классы или серии акций, образующие структуру акций.

    Существует два основных типа долевых структур:

    Двухклассовая структура акций

    структуры акций двойного класса разделяют права на участие в прибыли и права голоса, предоставляя руководству и учредителям больше прав голоса по сравнению с обычными акционерами.И благодаря этому учредители могут пользоваться следующими преимуществами:

    • Двухклассная структура акций защищает учредителей компании от поглощений; особенно, когда компания становится публичной.
    • Владельцы, которые имеют долгосрочное видение бизнеса, будут защищены импульсами акционеров и инвесторов, которые больше сосредоточены на краткосрочной выгоде.
    • Основатели смогут сосредоточиться на росте и инновациях в бизнесе, не беспокоя акционеров, мешающих их видению и цели.

    Многоклассовая структура акций

    Помимо структуры с одной акцией или структуры с двумя классами акций, может существовать и структура с несколькими классами. Допустим, компания создает новый класс акций, называемый классом C. И в этом классе не будет права голоса, что минимизирует эрозию контроля владельцев над компанией. Короче говоря, компания может иметь много классов акций, чтобы ее компания развивалась лучше в соответствии с потребностями бизнеса.

    В целом, компания может легко создать структуру акций, лучшую для фирмы. Такая структура акций поможет компании лучше различать роли директоров и акционеров.

    Важность организованной структуры акций и таблица капитализации

    Понимание структуры акций является важной частью не только для внутреннего использования при составлении списка акций и акционеров, но не менее важно для внешних инвесторов при определении стоимости капитала и для проведения комплексной проверки.Насколько хорошо организована ваша структура акций, также покажет, насколько хорошо вы управляете своей компанией.

    Благодаря организованной структуре акций, это покажет важную информацию об акционерах, такую ​​как общее количество акций в обращении, выпущенные, приобретенные и утвержденные для владельцев и инвесторов акции. Вся эта информация будет отображаться в так называемой таблице капитализации или, для краткости, таблице ограничений.

    Таблица капитализации будет функционировать как главная бухгалтерская книга, чтобы показать все текущие пакеты акций.

    Наличие обновленной Таблицы капитализации поможет вам управлять своим пакетом акций, а также обеспечит соблюдение всех государственных постановлений, касающихся налогов и компенсаций вашим акционерам.

    Кроме того, инвесторы изучат вашу таблицу капитализации и смогут оценить ценность вашей компании, а также определить, есть ли какие-либо области, требующие их внимания. Они также смогут понять, инвестируют ли они в вашу компанию, сколько акций они могут получить и как это повлияет на общее разводнение акций, принадлежащих текущим владельцам.

    По этим и многим другим причинам для вас важно поддерживать организованную структуру акций и обновлять таблицу капитализации для вашей компании.

    Заключение

    Теперь, когда вы лучше понимаете, что такое акции, структура акций и акционеры, вы понимаете их важность и то, как это повлияет на будущее вашей компании. Что касается акций, вам также понадобится соответствующая таблица капитализации, чтобы хранить всю информацию о том, сколько акций существует, кому они были выпущены и сколько акций осталось для выпуска.Чтобы лучше понять это, вам нужно знать все о таблице предельных значений. Прочтите об этом в следующей статье!

    .

    Концептуальное руководство по собственности сотрудников для очень малых предприятий

    Для компаний с менее чем 20 сотрудников, которые останутся такого размера, которые не планируют выходить на биржу и которые не хотят или не могут проводить ESOP

    Многие небольшие компании хотят разделить собственность с сотрудниками, но считают, что юридические издержки и сложности различных общих планов пугают. Для владельцев, желающих продавать своим сотрудникам, план владения акциями сотрудников (ESOP) имеет большие налоговые льготы, но его затраты и сложности могут быть пугающими.Для других владельцев, которые просто хотят разделить какую-то долю в капитале с сотрудниками, опционы на акции или акции с ограничением могут быть хорошим выбором, но другие компании хотят что-то еще более простое, или, если они являются компаниями с ограниченной ответственностью, не имеют реальных акций для обмена . Итак, какие стратегии доступны для этих компаний?

    Почему долевое владение?

    Компании делят собственность с сотрудниками по разным причинам. Для некоторых людей причина может быть просто в том, что «поступить правильно».«Однако для большинства других существуют чисто практические причины для того, чтобы разделять собственность. Собственность сотрудников может иметь преимущества для владельцев предприятий, сотрудников и их компаний. Среди них:

    • Для привлечения и удержания хороших сотрудников. Многие малые предприятия испытывают проблемы с привлечением и удержанием хороших сотрудников. Использование собственности сотрудников в качестве вознаграждения для сотрудников может быть важным способом решения этой проблемы.
    • Выкупить у собственника. Практически в каждом малом бизнесе владелец или владельцы рано или поздно захотят уйти.Часто ни один член семьи или коллега не может взять на себя управление, и нет покупателей, желающих и способных купить бизнес по разумной цене. Продажа бизнеса сотрудникам может стать выходом из этой дилеммы.
    • Для долевого предпринимательства. Начать или вести малый бизнес сложно. Многие люди считают, что разделение ответственности за владение с другими уменьшает это бремя.
    • Для привлечения капитала. Право собственности на сотрудников может помочь обеспечить дополнительный капитал.Собственники-работники могут пожелать внести свой вклад в компанию, покупая акции или получая более низкую заработную плату в обмен на акции.
    • Чтобы бизнес работал лучше. Несколько надежных исследований показывают, что в среднем фирмы, принадлежащие сотрудникам, работают значительно лучше, чем фирмы, не принадлежащие сотрудникам, когда право собственности сочетается с участием сотрудников в принятии решений, влияющих на их работу.
    • По налоговым льготам. Определенные структуры собственности сотрудников имеют право на налоговые льготы.

    Букварь по собственности

    Слово «собственность» разными людьми используется по-разному. С юридической точки зрения владение бизнесом - это совокупность прав на получение выгод от этого бизнеса и принятие решений о том, как вести бизнес. Основные права в бизнесе - это право на доход компании, право на прибавочную стоимость компании в случае продажи компании, право принимать решения о том, как следует вести бизнес, и право продать все или часть стоимость бизнеса.

    В компаниях, не являющихся собственниками сотрудников, сотрудники получают право на получение части дохода компании в виде заработной платы, но не других прав. Компании, владеющие сотрудниками, вовлекают сотрудников в некоторые или все другие бесчисленные права собственности.

    Конкретный способ передачи прав собственности владельцам компании зависит от ее юридической структуры. Бизнес должен быть учрежден одним из трех способов: как индивидуальное предприятие, как партнерство или как корпорация. При индивидуальном предприятии коммерческая собственность, ответственность и доход рассматриваются как личная собственность одного человека.Эти предприятия должны сначала создать партнерство или объединиться, чтобы разделить собственность с сотрудниками.

    Право собственности на товарищества

    Партнерство состоит из двух или более партнеров, которые осуществляют коммерческое предприятие. Доход передается партнерам и облагается подоходным налогом с населения. Каждый партнер несет ответственность по всем долгам и обязательствам товарищества. Партнерство также может иметь партнеров с ограниченной ответственностью, которые не несут ответственности по долгам и обязательствам, но получают доход, как и другие партнеры.Партнеры с ограниченной ответственностью не могут принимать активное участие в управлении или деятельности компании, что обычно означает, что сотрудники не могут быть партнерами с ограниченной ответственностью.

    Сотрудничество проблематично для собственности сотрудников. Из-за правового режима партнерства, чем больше партнеров, тем больше вероятность того, что партнерство столкнется с проблемами. Одна из проблем заключается в том, что все партнерство может быть привязано к обязательному контракту любым партнером. Другой заключается в том, что все партнерство может нести ответственность за противоправные действия любого из партнеров.Кроме того, партнерство может требовать согласованного принятия решений по многим вопросам и может быть прекращено по закону с уходом только одного партнера.
    Если в компании всего несколько сотрудников, которые поддерживают тесные рабочие отношения друг с другом, партнерство может быть эффективным и недорогим способом разделения собственности. Когда это не так, партнерство не будет хорошим вариантом для владения сотрудниками.

    Право собственности в обществах с ограниченной ответственностью (ООО)

    Корпорации с ограниченной ответственностью (LLC) сочетают в себе элементы партнерства и S-корпорации.Нет на складе; вместо этого у владельцев есть «членский интерес». Члены не несут ответственности по обязательствам компании, если они не подписали личные гарантии. Прибыль не облагается налогом на корпоративном уровне. Вместо этого участники должны платить налоги с этой прибыли. Однако, в отличие от S-корпорации, где это должно быть пропорционально собственности, в LLC она может быть разделена любым способом, с которым согласны участники.

    На нашем веб-сайте есть отдельная статья о стимулировании акционерного капитала в ООО.

    Владение в S и C корпорациях

    Большинство компаний, владеющих наемными работниками, являются корпорациями.В акционерном обществе корпорация распределяет права собственности, выпуская акции «акционерам». Акционеры имеют ограниченные права и обязанности, при этом формальные обязанности владения возлагаются на совет директоров. В корпорации акционеры могут потерять только те инвестиции, которые они делают для покупки акций; они не несут ответственности по долгам корпорации.

    C и S несут ограниченную ответственность для владельцев, но корпорации C платят налоги на прибыль и прирост капитала при увеличении стоимости активов.Владельцы платят налоги с дивидендов и с продажи акций или активов. Корпорации S проходят через налоговое обязательство перед акционерами платить по ставкам личного налога на основе пропорциональной доли владения.

    Правовые структуры собственности сотрудников

    Право собственности может быть разделено с сотрудниками напрямую через партнерства или корпорации, а также косвенно через благотворительные фонды, освобожденные от налогов. Однако, если компания соответствует определенным требованиям, она может получить важные налоговые льготы. Кооперативы, планы владения акциями сотрудников и планы распределения прибыли являются наиболее распространенными структурами собственности с налоговыми льготами в малых предприятиях, хотя существуют и другие.Каждый из этих вариантов подробно описан ниже.

    Следующее может показаться широким спектром сложных вариантов, но большинство компаний смогут быстро сузить выбор. Например, только компании, которые хотят разделить контроль на основе принципа «один человек / один голос», могут использовать кооперативы, в то время как планы распределения прибыли являются громоздкими механизмами для владения большинством сотрудников. При выборе плана компании должны учитывать начальные затраты, потенциальные налоговые льготы и соответствие требований плана целям компании в отношении собственности сотрудников.

    Варианты владения

    Для обсуждения ESOP, которые могут быть жизнеспособными для некоторых очень небольших компаний, см. Наши статьи по этой теме. Здесь мы рассмотрим только другие формы разделения собственности.

    Партнерские отношения

    Соглашение о партнерстве может разделять принятие решений, прибыль, стоимость активов, обязательства и многие другие аспекты и преимущества ведения малого бизнеса. Партнерство может включать любое количество партнеров, которые могут быть или не быть сотрудниками партнерства.Однако из-за потенциальных проблем с ответственностью, таких как способность одного партнера обязать все товарищество заключить договор, а также из-за обычных налоговых и юридических преимуществ регистрации, вероятно, лучше всего использовать товарищества для разделения собственности только между небольшое количество людей. Партнерские отношения, как правило, являются самым дешевым способом разделить собственность между менее чем пятью или шестью сотрудниками. С помощью книг по саморазвитию вы, вероятно, сможете сами составить партнерское соглашение и оплатить услуги юриста только для ознакомления с завершенным соглашением.

    Общества с ограниченной ответственностью

    Право собственности на LLC можно разделить, расширив членство на дополнительных сотрудников или предоставив сотрудникам возможность приобрести членский процент по установленной сегодня цене на несколько лет вперед (так называемый процент прибыли) или купить членство напрямую, при условии с определенными ограничениями (называемыми капитальным интересом). Налоговые правила для этих подходов несколько неопределенны, но в целом аналогичны режиму для корпораций C или S в отношении ограниченных акций или опционов на акции.В качестве альтернативы компании могут дать людям синтетический капитал, по сути, право на гипотетическое количество членских единиц или увеличение этих единиц, выплачиваемых деньгами с течением времени.

    На нашем сайте есть статья о компенсации капитала в ООО.

    Прямое владение акциями

    Любой зарегистрированный бизнес, независимо от его размера, может передавать или продавать акции напрямую сотрудникам. Можно создавать новые акции или покупать их у предыдущего владельца. Если сотрудники приобретают акции напрямую, они становятся прямыми владельцами и могут пользоваться всеми правами, связанными с владением, включая долю в стоимости капитала компании и права голоса.Сотрудники могут получать акции, дающие только право голоса, только права капитала или и то, и другое, с любым процентом от общего числа голосов или доли в капитале. Сотрудникам может быть разрешено свободно перепродавать свои акции, или перепродажа может быть ограничена для любых разумных деловых целей. Если сотрудники покупают акции, компания должна получить освобождение от регистрации ценных бумаг. Большинство частных компаний могут получить так называемое «исключение по Разделу 701» или другое освобождение от федеральной регистрации. Однако освобождение от федеральных требований к регистрации не всегда дает освобождение в соответствии с правилами штата.Более того, компании по-прежнему должны подавать сотрудникам заявления о раскрытии информации о мошенничестве. Это может стоить несколько тысяч долларов и выше.

    С «ограниченным запасом» компании могут предоставлять сотрудникам акции, на которые распространяются ограничения. В соответствии с этими планами сотрудник получает определенное количество акций компании, которые подлежат конфискации и ограничениям на передачу, если не соблюдаются определенные требования, например, если сотрудник остается в компании на определенное количество лет, компания достигает определенных целей по прибыли или сотрудник, отвечающий индивидуальным целям.Несмотря на наличие ограничений, работник может иметь право на получение любых дивидендов, выплачиваемых по акциям, а также может иметь право голосовать за них.

    Налогообложение акций сложно, и в определенных случаях может потребоваться консультация налогового юриста. Однако, как правило, должны применяться следующие правила:

    1. Налогооблагаемая стоимость акций, переданных сотрудникам, равна их стоимости за вычетом суммы, уплаченной сотрудниками за акции.
    2. Компания может вычесть налогооблагаемую стоимость акций, предоставленных в качестве пособия по найму, в год, когда сотрудники заявляют стоимость акций, полученных в рамках их подоходного налога.
    3. Если сотрудники получают акции, которые они могут продать, они должны платить налоги в этом году. Однако если они получают акции с ограничениями на перепродажу, у них есть два варианта: либо платить налоги в этом году, либо ждать и платить налоги в том году, когда истекают ограничения на передачу.
    4. Если акции являются ограниченными акциями и ограничения создают «значительный риск конфискации», поскольку условия могут быть не соблюдены, тогда у сотрудника есть выбор в отношении налогов. Он или она может подать заявление «83 (b) выборы» и выбрать уплату обычного подоходного налога с подаренной стоимости акций (их стоимость за вычетом любой уплаченной за них суммы) во время присуждения награды.После получения акций сотрудник не будет платить налог до тех пор, пока они не будут проданы, а затем будет платить налог на прирост капитала с разницы между стоимостью, заявленной для выборов 83 (b), и ценой продажи. Однако, если работник не выполняет условия и не получает акций, налог не может быть возвращен. Если сотрудник не подает заявление об этом выборе, то при получении (не продаже) акций сотрудник уплачивает обычный подоходный налог с их стоимости за вычетом уплаченного за них вознаграждения.

    Эти налоговые обязательства необходимо учитывать. Возможность вычета стоимости акций существенно снижает стоимость прямого владения сотрудниками для компании. С другой стороны, немногие сотрудники смогут или захотят покрыть расходы на налоги на акции, по которым они могут не получать финансовой выгоды в течение многих лет.

    Что касается стоимости, прямое владение обычно требует меньше специализированных юридических услуг, чем другие варианты владения служащими. Типичная стоимость установки составляет от 3000 до 5000 долларов.При тщательной подготовке эта стоимость может быть намного меньше. В целом, чем проще размещение акций, тем дешевле будет их создание.

    Опционы на акции

    Опционы на акции дают работнику право покупать акции по фиксированной цене сегодня (цена гранта) на определенное количество лет в будущем (срок исполнения). Опционы обычно подлежат передаче прав, поэтому сотрудник может получить, например, право на покупку 25% акций, доступных в рамках предоставления опциона, через два года, 50% через три, 75% через четыре и 100% через пять.Срок исполнения обычно составляет 10 лет.

    Есть два вида опционов: опционы на неквалифицированные акции (NSO) и опционы на стимулирующие акции (ISO). Кто угодно может получить НСО; только сотрудники имеют право на получение сертификатов ISO. В рамках ОПС сотрудник может получить право покупать акции по любой цене (хотя в некоторых штатах требуется, чтобы цена составляла не менее 85% от справедливой рыночной стоимости, что обычно устанавливается советом директоров или оценщиком в закрытых компаниях, а также предложениями). менее 85% могут создавать налоговые проблемы).Практически всегда предложение является справедливой рыночной ценой. После передачи права опционы могут быть исполнены (то есть сотрудник может купить акции) в любое время до истечения срока их действия. Когда работник покупает акции, разница между ценой гранта и ценой исполнения вычитается из налогооблагаемой базы для компании и облагается налогом как обычный доход для сотрудника.

    При использовании ISO, когда работник выполняет упражнения, если акции удерживаются не менее одного года после исполнения и двух лет после предоставления, сотрудник не должен платить налог до тех пор, пока акции не будут проданы, а затем уплатит налог на прирост капитала.Однако компания не получает налогового вычета. Сотрудники не могут получить опционы на сумму более 100000 долларов, которые могут быть исполнены в течение одного года (то есть становятся полностью переданными), им должны быть предоставлены опционы по цене не ниже справедливой рыночной стоимости опциона (или 110% для владельцев 10%), и они не могут удерживать опционы более 90 дней после увольнения. Если условия ISO не соблюдаются, они рассматриваются как NSO.

    Компании с закрытым акционерным капиталом, выпускающие опционы, должны решить, как создать для них рынок после их исполнения.Некоторые компании говорят, что акции могут быть только проданы, или даже что опционы могут быть реализованы только при публичном размещении или приобретении; другие обеспечивают внутренние рынки, вынуждая компанию выкупать акции или позволяя другим сотрудникам покупать акции.

    Как правило, опционы не отображаются в качестве затрат в отчете о прибылях и убытках компании до тех пор, пока они не будут исполнены, после чего спред становится компенсационной стоимостью. Однако есть некоторые исключения из этого, когда компании вносят изменения в существующие опционные планы.

    Опционы не предоставляют сотрудникам никаких прав контроля (если компания не создает эти права) до тех пор, пока акции не будут куплены, и даже в этом случае компания может предоставить возможность покупки только неголосующих акций. Количество акций, которые будут находиться в руках сотрудников в любое время из-за исполнения опционов, обычно довольно мало в процентах от общего количества акций. Опционные планы особенно популярны среди быстрорастущих компаний, которые планируют быть приобретенными или стать публичными, но до тех пор, пока компании могут предоставить рынок для опционов, нет никаких технических или юридических оснований для того, чтобы закрытая компания не предлагала их.

    Призрачные акции и права на выручку акций (SAR)

    Для многих небольших компаний эти планы будут наиболее подходящими, поскольку они очень просты. Фантомная акция выплачивает сотрудникам денежную премию в размере определенного количества акций; SAR выплачивает сотрудникам денежную премию при увеличении стоимости определенного количества акций. Сотрудникам предоставляется определенное количество фантомных складских единиц или SAR, почти всегда с требованиями перехода. Они не платят налога на грант. Когда вознаграждение предоставляется, сотрудники платят налог по обычной ставке подоходного налога, а компания получает вычет.Фактически, фантомные акции эквивалентны ограниченным акциям, а SAR - эквивалентам неквалифицированных опционов, за исключением того, что оба они обычно выплачиваются только при переходе прав и что для фантомных акций нет выбора пункта 83 (b).

    Компании также могут оплачивать вознаграждение акциями. Например, компания может сначала выделить достаточно, чтобы уплатить налоги на вознаграждение, а затем предоставить сотруднику количество акций, равное остатку.

    Рабочие кооперативы

    Кооперативы - это тип компании, в которой контроль осуществляется на основе одного человека / одного голоса.Кооперативы могут быть созданы как товарищества или корпорации, а в некоторых штатах существуют уставы рабочих кооперативов. Какую бы форму ни принял кооператив (большинство из них созданы как корпорации), они имеют право на специальные федеральные налоговые льготы. Кооперативы - самая старая форма собственности сотрудников в Соединенных Штатах, возникшая в начале 1800-х годов. Хотя они не распространены в крупных компаниях, они составляют значительную часть малых предприятий, принадлежащих сотрудникам.

    Формальное голосование должно осуществляться по принципу «один человек / один голос».Обычно большинство сотрудников должны быть акционерами, хотя иногда можно исключить до половины. Как правило, кооператив не может выплачивать дивиденды и должен выплачивать любые излишки прибыли, не хранящиеся в компании, акционерам-работникам в зависимости от заработной платы, отработанного времени или других связанных с работой оснований. Однако, если владельцы, не являющиеся сотрудниками, имеют небольшую долю в капитале, а рентабельность инвестиций ограничена, эти владельцы все равно могут быть вознаграждены в виде дивидендов.

    Лица, продающие акции рабочему кооперативу, освобождаются от налога на прирост капитала, если прибыль реинвестируется в U.С. ценные бумаги. Кооперативы освобождаются от двойного налогообложения дивидендов для сотрудников, которые основаны на отработанном времени или заработной плате, а не на капитале. Большинству малых предприятий в любом случае не нужно будет выплачивать дивиденды (см. Обсуждение в разделе «Финансовые выгоды в корпорации»), но это освобождение дает кооперативам более гибкие возможности налогового планирования, чем другим корпорациям, позволяя им рассматривать прибыль как «S» или «C». «корпорации без изменения своей юридической структуры.

    Затраты на создание кооперативов даже дешевле, чем планы прямого владения, по двум причинам: законы о рабочих кооперативах во многих штатах упрощают регистрацию и квалификацию кооператива; и есть профессионалы и организации, предлагающие недорогие услуги или финансовую поддержку кооперативам.

    Обычно рабочий кооператив делает сотрудников собственниками после испытательного срока. Сотрудники либо покупают акции, реальная стоимость которых колеблется в зависимости от стоимости компании, либо они покупают членскую долю, имеющую фиксированную стоимость, к которой могут добавляться или не добавляться проценты по мере накопления сотрудником стажа работы. Когда сотрудник увольняется, либо кооператив, либо другой сотрудник покупает долю (если это реальный капитал) или (если это членская доля) кооператив рассчитывается с сотрудником, и новый сотрудник покупает долю по базовой цене.

    Большинство кооперативов создают внутренний счет, на который распределяется прибыль, обычно для всех членов кооператива на основе отработанных часов или какой-либо другой справедливой оценки их вклада. Эта прибыль подлежит вычету для компании, но облагается налогом для работника. Когда сотрудники увольняются, им выплачивают остатки по счетам, обычно с процентами. Тем временем кооперативы могут также передавать часть прибыли напрямую членам, возможно, для того, чтобы помочь им уплатить налоги, которые они должны с прибыли, зачисленной на их счета.

    Другие проблемы

    Покупка или бонус?

    Основное решение, которое необходимо принять, заключается в том, получат ли сотрудники свою долю владения путем покупки акций, получения их в качестве части своей компенсации или некоторой комбинации. Любой подход требует компромиссов. Что работает, будет зависеть от желаний и финансовых потребностей сотрудников, текущего владельца и компании, а также от того, насколько быстро все стороны захотят передать право собственности.

    С точки зрения компании, выгодно, если сотрудники готовы и могут платить за акции (при условии, что регистрации ценных бумаг можно избежать).Сотрудникам может потребоваться внести деньги, чтобы завершить выкуп, убедить кредиторов в том, что сотрудники будут привержены компании, принадлежащей сотрудникам, или потому, что компания не может купить или отдать акции. Тем не менее, не было большого успеха в отношении собственности сотрудников, которые полагаются на то, что сотрудники вкладывают свои собственные деньги в покупку акций. Сотрудники с низкими и средними доходами имеют небольшой дополнительный доход, который можно тратить на долгосрочные сбережения любого рода, не говоря уже о рискованных инвестициях в небольшие компании.Сотрудники всегда могут отказаться от покупки или принятия акций (если это не является обязательным условием приема на работу). В большинстве случаев, когда собственность продается сотрудникам, а не предоставляется в качестве пособия по найму, и покупка акций не является обязательной, в ней будут участвовать только несколько высокооплачиваемых сотрудников, если таковые имеются. Кроме того, продажа акций сотрудникам, которые не являются опытными инвесторами, иногда может налагать на компанию юридическое обязательство убедиться, что сотрудник делает разумные вложения, что не всегда легко гарантировать.

    Компании были более успешными в привлечении широкого круга сотрудников в собственность, когда сотрудники получали акции в качестве компенсации. Частично успех ESOP заключается в том, что он полагается на средства компании для покупки акций, а у сотрудников нет немедленных финансовых обязательств. Когда компания берет на себя обязательства, можно избежать сложного процесса убеждения сотрудников в ценности инвестиций в акции и оказания им помощи в сборе средств для покупки акций.

    Таким образом, как правило, просьба к сотрудникам взять на себя бремя покупки акций может не сработать, за исключением случаев, когда сотрудники имеют высокие доходы или обладают высокой мотивацией, например, при создании компании с нуля или выкупе по инициативе сотрудников.

    Компания также может разделить затраты на покупку акций с сотрудниками, либо путем объединения покупок сотрудника и работодателя (например, путем согласия на покупку определенного количества акций каждый раз, когда сотрудник покупает акции), либо путем предложения акций сотрудникам по сниженным ценам. . Скидки не облагаются налогом для работника, если они меньше 15%; в противном случае они облагаются налогом, как и любой другой доход. В качестве альтернативы компания может упростить покупку акций, разрешив сотрудникам оплачивать их со временем или брать взаймы под приобретенные ими акции.

    Помните, просить сотрудников взять на себя налоговые обязательства до получения финансовой выгоды от владения - это то же самое, что просить их купить акции. Хотя это может быть желательно с точки зрения компании, это может стать слишком большим бременем для сотрудников. Кроме того, сотрудники всегда могут отказаться принимать или удерживать акции, что ставит под угрозу потенциальные выгоды для компании от владения сотрудниками.

    Будет ли контроль делиться с сотрудниками или только с долей участия?

    Одно из первых решений, которое необходимо принять, - будут ли сотрудники иметь контрольный пакет акций компании.Включает ли тот вид собственности сотрудников, который вы имеете в виду, только права собственности, или он также будет включать контроль со стороны сотрудников? Имеет смысл подумать о существовании двух основных типов компаний, владеющих наемными работниками: компаний с планами выплат по акциям и компаний, контролируемых сотрудниками.

    В компании, имеющей только план выплат по акционерному капиталу, сотрудники получают долю в компании, но как группа не имеют права голоса в компании. Такие планы часто создаются как пенсионное или сберегательное пособие и как способ позволить сотрудникам участвовать в росте капитала компании, создавая при этом стимул для стимулирования производительности.В таких планах окончательный контроль остается либо за топ-менеджером, либо за внешним владельцем (хотя, возможно, с некоторыми законными правами сотрудников-владельцев).

    В компании, контролируемой сотрудниками, сотрудники как группа имеют право голоса в компании. Право собственности может даже не включать значительных прав на капитал, но любые внешние владельцы являются миноритарными или неголосующими собственниками. Право собственности сотрудников в такой компании - это средство разделения контроля и распределения корпоративных доходов между сотрудниками.

    Важно четко понимать, какой подход вы собираетесь использовать в отношении собственности своих сотрудников.Формальный контроль голосования дает важные юридические права. Большинство решений принимается на повседневной основе, а не через официальные корпоративные механизмы. Опыт показывает, что сотрудники являются консервативными акционерами, поддерживающими рекомендации руководства. Но владельцы бизнеса не должны предоставлять право голоса сотрудникам в надежде, что они сохранят за собой весь контроль. Тот, кто имеет право голоса в корпорации, имеет право выбирать и снимать с должности директоров и должностных лиц корпорации.В случае возникновения конфликтов эти механизмы могут стать важными. Кроме того, люди часто предполагают, что «владение» включает контроль. Если есть желание создать механизм, с помощью которого сотрудники могут участвовать в росте капитала, но не контролировать компанию, то это должно быть ясно для всех участников с самого начала. Наконец, выбранный тип структуры собственности сотрудников зависит от того, какой подход вы выберете. Мало того, что права голоса должны быть по-разному структурированы, но могут потребоваться разные финансовые механизмы в зависимости от того, кто контролирует компанию.

    Выкуп акций

    Единственный практический способ, которым стоимость капитала может быть переведена в финансовую выгоду для сотрудников без продажи всей компании внешнему покупателю, - это согласие компании на обратный выкуп акций.

    В планах выплат по акционерному капиталу должно быть заключено соглашение о выкупе акций, в противном случае сотрудникам выдаются практически бесполезные акции - не очень мотивирующая выгода. Также существуют строгие требования к выкупу ESOP. Чтобы владение акциями не выглядело слишком отдаленным или неопределенным вознаграждением, обратный выкуп должен быть гарантирован контрактом, если это необходимо, и осуществлен в разумные сроки после ухода сотрудника из компании.

    Однако в компании, контролируемой сотрудниками, выкуп акций не является абсолютно необходимым, поскольку сотрудники могут получать финансовые выгоды другими способами. Контролирующие собственники могут решить вознаградить себя заработной платой и бонусами, а не увеличением своей доли в капитале. Если акции не выкупаются, главное значение акций состоит в том, чтобы разделить контроль и разделить прибыль от продажи всей компании, а не для получения финансовой выгоды за счет капитала. Но компания должна указать, что она не будет выкупать акции в своих соглашениях с сотрудниками.

    Компании, контролируемые сотрудниками, должны тщательно продумать, будут ли они выкупать акции. Отказ от выкупа акций может сэкономить компании деньги и снизить затраты новых сотрудников на то, чтобы стать собственниками, поскольку стоимость акций, которые не выкуплены, будет меньше. С другой стороны, компании, контролируемые сотрудниками, могут захотеть выкупить акции для получения прибыли по тем же причинам, что и другие компании, владеющие сотрудниками, хотят такого рода стимулов. Кроме того, обратная покупка акций может мотивировать каждого сотрудника работать больше для долгосрочной выгоды компании.

    Если компания решит выкупить акции, она должна предпринять шаги, чтобы сделать выкуп управляемым. Компании необходимо тщательно спланировать свои обязательства по выкупу и отложить средства на эти цели. Компания также должна решить, какие условия будут выставлены на обратную покупку (если они еще не установлены ESOP). Будет ли выкуп произведен только по достижении сотрудником пенсионного возраста или в любое время, когда сотрудник увольняется из компании? Будут ли выкуплены акции в случае увольнения сотрудника? Если сотрудник увольняется? Если сотрудника уволят? Ответ будет зависеть от того, каким образом компания хочет получить эту финансовую выгоду для мотивации сотрудников-владельцев, обеспечения гарантий занятости или для других целей.

    Оценка акций

    Компании нужен метод определения денежной стоимости акций по нескольким причинам: чтобы продавцы знали, получают ли они разумную и справедливую цену; чтобы сотрудники знали свои налоговые обязательства, если они получат акции; соответствовать требованиям ESOP; и, чтобы определить цену, по которой компания выкупит акции.

    «Стоимость» бизнеса - это стоимость, за которую он будет продаваться на конкурентном рынке. Это значение не всегда легко определить.Он отражает материальные вещи, такие как активы, денежные средства, патенты, собственность, а также нематериальные вещи, такие как репутация, рыночные условия и опыт сотрудников. Но как на самом деле получить число для этого значения? Для небольшой компании есть несколько практических подходов; он может использовать балансовую стоимость (чистую стоимость активов по сравнению с обязательствами), использовать другую формулу или нанять профессионального оценщика бизнеса (часто стоимостью 5000 долларов и более). ESOP должны получить официальную оценку от оценщика и обновлять ее ежегодно.Хотя стоимость высока, даже если план не является ESOP, формальная оценка является хорошей идеей для предотвращения последующих юридических споров.

    Продажа сотрудникам

    Основная цель продажи сотрудникам - найти способ, который предоставит владельцу разумную стоимость, в то же время позволяя сотрудникам покупать компанию за доллары до налогообложения. ESOP - идеальный механизм для этого, но если по той или иной причине это нецелесообразно, есть способы продать сотрудникам, которые могут соответствовать этим критериям, хотя и не так эффективно.

    Продать напрямую

    Самая простая модель - сотрудники сами за свои деньги покупают компанию. Владелец получает режим прироста капитала при продаже; однако сотрудники должны использовать доллары после уплаты налогов для совершения покупки. На практике немногие компании имеют сотрудников, способных купить за счет собственных активов больше миноритарной доли. Если это невозможно, можно рассмотреть несколько вариантов:

    • Владелец может сделать заметку: В этом случае служащие вносят некоторую сумму авансом и выплачивают остальную часть с процентами через некоторое время.
    • Компания может ссудить деньги сотрудникам: При наличии достаточных денежных средств компания может предоставить ссуду сотрудникам. Однако, если процентная ставка не является рыночной, разница облагается налогом в качестве текущего дохода для сотрудников.
    • Сотрудники могли отказаться от бонусов в течение нескольких лет, чтобы постепенно выкупить собственника.

    Заработок, соглашения о неконкуренции и соглашения о консультациях

    Многие продажи более мелких компаний содержат некоторую норму прибыли.Сотрудники покупают часть компании напрямую, а продавец получает остаток в виде некоторого процента от будущей прибыли или продаж. Компания может производить эти платежи, но они не подлежат налогообложению. В зависимости от того, как структурирован доход, он может облагаться налогом как обычный доход, а не как прирост капитала.

    Неконкурентные соглашения и консалтинговые соглашения также могут использоваться для предоставления компенсации владельцу, но компания должна иметь возможность обосновать стоимость как разумную с учетом полученной стоимости, чтобы они могли быть вычтены.Оба облагаются налогом у продавца как обычный доход.

    Аренда активов

    Наконец, продавцы могут разделить право собственности на операционные функции бизнеса и его активы (недвижимость, патенты и т. Д.). Компания может оплачивать арендуемые активы за счет долларов до налогообложения; доход является обычным доходом владельца.

    Кто в конечном итоге становится владельцем?

    При любом из этих соглашений право собственности обычно делится пропорционально инвестициям сотрудников. Если некоторые сотрудники не могут позволить себе участвовать, но компания хочет, чтобы у них была определенная доля участия, это может позволить им со временем снизить заработную плату или отказаться от бонусов.Прибыль может быть использована для покупки вновь выпущенных акций с целью увеличения капитализации компании или может быть использована для покупки акций у первоначальной группы сотрудников.

    Продавец может согласиться, например, на получение выплаты из будущих доходов компании, частично в обмен на консультации или в виде платежей векселем. Однако оба требуют от продавца обычного подоходного налога. Продавец может сдавать активы в аренду сотрудникам с правом покупки, продавая гудвил или другие нематериальные активы.Это ограничило бы количество денег после уплаты налогов, которые сотрудники должны были бы платить за покупку акций, потому что они могли платить за арендуемые активы долларами, вычитаемыми из корпоративного налога. В целом, хотя эти подходы доступны, они, однако, не сильно экономят на судебных издержках.

    .

    Что такое совместное владение? | Поделитесь, чтобы купить

    Зачем покупать дом в долевой собственности?

    Общая собственность предназначена главным образом для людей, которые хотели бы иметь собственный дом, но не могут позволить себе покупать на открытом рынке. Стоимость долевой собственности обычно ниже, чем у других вариантов жилья по ряду причин:

    • Арендная плата ниже, чем ставка, взимаемая на открытом рынке, и обычно взимается в размере 2,75% от стоимости недвижимости в год.
    • Во многих случаях вы можете начать с 25% доли.
    • Ваш залог составит 5-10% от стоимости акции, а не от полной рыночной стоимости всего имущества.
    • Гербовый сбор Земельный налог (SDLT или просто «гербовый сбор») обычно может быть отложен до тех пор, пока ваша доля не достигнет 80%.

    Недвижимость в долевой собственности часто можно найти в частных застройках, поскольку определенное количество домов в долевой собственности часто требуется как часть разрешения на строительство для застройки.Это может помочь разместить доступное жилье в самом центре востребованных районов! Вы можете узнать больше о стоимости покупки дома в долевой собственности на нашем веб-сайте.

    Что я покупаю при частичной покупке / частичной аренде своего дома?

    Фактически вы покупаете дом или квартиру в аренду, и это будет либо новый дом, либо дом для перепродажи. Однако, поскольку в настоящее время вы не можете позволить себе купить дом сразу, вы платите арендную плату за ту часть, которую не можете себе позволить.

    У вас есть возможность купить дополнительные акции - до 100% включительно в большинстве случаев - если и когда вы решите это сделать. Цена покупки дополнительных акций (или «ступенчатой») будет основываться на независимой оценке во время покупки дополнительных акций. Вы можете узнать больше о процессе покупки дополнительных акций в нашем руководстве по лестницам.

    Каковы правила права на совместное владение?

    Существуют некоторые общие требования к участникам, которым должен соответствовать любой желающий купить дом в долевой собственности.Общие критерии права на совместное владение следующие:

    • Вам должно быть не менее 18 лет.
    • За пределами Лондона ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов.
    • В Лондоне ваш годовой семейный доход должен быть менее 90 000 фунтов стерлингов.
    • Покупатели, находящиеся в долевом владении, часто покупают впервые, но если у вас уже есть другой дом, вы должны быть в процессе его продажи.
    • Вы не можете позволить себе купить дом, подходящий для ваших жилищных потребностей, на открытом рынке.
    • Вы должны показать, что у вас нет задолженности по ипотеке или аренде.
    • Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (без безнадежных долгов или решений окружного суда), и вы можете позволить себе регулярные платежи и расходы, связанные с покупкой дома.

    Вы должны иметь сбережения или иметь возможность легко получить как минимум 4000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома (это ориентировочная цифра - фактическая сумма может отличаться).

    Вам также понадобится доступ к необходимой сумме депозита.Для долевого владения это обычно будет составлять 5-10% от приобретаемой вами доли капитала.

    Обратите внимание: вам всегда следует проверять соответствие требованиям в жилищной ассоциации, продающей недвижимость, поскольку у них могут быть определенные критерии.

    Как купить дом в долевом владении

    Регистрация с использованием доли для покупки может помочь вам найти собственность в долевой собственности.

    Начать работу с общим владением не так сложно, как многие думают.Прежде всего. вам следует проверить, имеете ли вы право. Обратите внимание, что в дополнение к общим правилам участия, некоторые жилищные ассоциации и местные районы имеют свои собственные условия в отношении приоритетов и доступности. Они будут указаны в каждом объявлении на портале «Совместная покупка».

    С помощью Share to Buy вы можете искать подходящие объекты совместной собственности, регистрировать свой интерес и связываться с жилищными ассоциациями для просмотра.

    Когда вы выбрали недвижимость, вам нужно будет убедиться, что у вас есть необходимый залог и получить ипотеку.К счастью, каждая недвижимость, доступная для продажи на нашем веб-сайте, включает в себя калькулятор бюджета, который дает вам представление о ежемесячных расходах, которые вам, возможно, придется платить.

    Для исследования ипотечных кредитов, доступных на рынке, вы можете использовать наш Калькулятор доступности долей для покупки ипотеки, чтобы определить, сколько вы можете занять, а Инструмент сравнения долей для покупки ипотечных кредитов дает вам представление о доступных ипотечных кредитах с долевым владением в продаже.

    .

    Лестница долевой собственности | Альянс домовладельцев

    Если вы купили дом по схеме долевого владения, возможно, вы подумываете о том, чтобы сделать лестницу. Здесь вы покупаете дополнительные доли в своем доме, чтобы владеть их большей частью. Но сколько стоит лестница? Какие шаги вы должны предпринять? Каковы общие подводные камни? А ты должен это делать? Мы смотрим на все, что вам нужно знать.

    Что такое лестница?

    После того, как вы владели своей долевой собственностью в течение определенного периода времени - установленного в условиях аренды, но обычно от одного до двух лет - вы можете приобрести дополнительные доли в своем доме.

    Например, если вы начнете с покупки 25% вашего дома и сдачи в аренду остальных 75%, вы можете купить еще 25% акций. Это будет означать, что вам принадлежит 50%.

    Этот процесс называется лестницей. Это позволяет вам постепенно увеличивать сумму вашего долевого владения домом, которым вы владеете. В конце концов, вы можете использовать лестницу, чтобы купить 100% вашего дома. Хотя проверьте условия аренды, поскольку это не всегда возможно - некоторые поставщики жилья ограничивают количество акций, до которых вы можете подняться.

    Прочтите наше полное руководство по долевой собственности, чтобы узнать, как эта схема может помочь вам подняться по карьерной лестнице.

    Какие преимущества лестницы?

    Существует ряд причин, по которым вы можете захотеть увеличить долю вашего дома, которая принадлежит вам:

    1. Плата за вычетом арендной платы . Уменьшая процентную долю вашей собственности, которую вы арендуете у местной жилищной ассоциации, вы также сократите свой ежемесячный счет за аренду. Ваши выплаты по ипотеке вырастут, но вы не попадете во власть постоянно растущих арендных ставок.

    2. Получите выгоду от повышения цен на жилье. Чем больше у вас дома, тем больше вы выиграете, если его стоимость возрастет.

    3. Больше выбора ипотеки. Если вы встанете лестницей, чтобы стать владельцем 100% своего дома, вы сможете получить стандартную ипотеку, а не ипотеку с долевым владением. Стандартная ипотека, как правило, дешевле.

    4. Свобода продажи. Владейте 100% своей собственности, и когда вы захотите переехать, вы сможете продать ее на открытом рынке.Однако, если ваша собственность по-прежнему находится в аренде, вам все равно придется сначала вернуть ее жилищной ассоциации. Убедитесь, что вы проверили договор аренды. Если вы владеете менее 100% долей, ваша жилищная ассоциация должна будет найти кого-нибудь, чтобы выкупить у вас вашу долю.

    5. Безопасность. Пока вы не владеете 100% собственности, вы являетесь арендатором в глазах закона, что может означать, что вы потеряете свою собственность - и деньги, которые вы вложили в нее, - если вы не будете поддерживать арендную плату.

    Мне нужно подниматься по лестнице?

    №Вам не нужно подниматься по лестнице и увеличивать свои доли, если вы не хотите. В 2018 году исследование жилищной ассоциации Aster показало, что только 10% владельцев долевой собственности предпочли подняться по лестнице. Многие считают, что хлопоты и финансовые затраты перевешивают преимущества. И многие люди рассматривают дом в совместном владении как более безопасную форму аренды с дополнительным преимуществом, заключающимся в увеличении доли собственности в собственности.

    Как устроена лестница?

    • Прежде всего, вам необходимо связаться с поставщиком жилья и сообщить, что вы собираетесь подняться по лестнице.
    • Ваша жилищная ассоциация пригласит независимого инспектора для оценки вашего дома. Кроме того, они предоставят вам список утвержденных дипломированных геодезистов, которых вы можете использовать. Акции продаются по текущей рыночной стоимости. Итак, если ваш дом оценивается в 300 000 фунтов стерлингов и вы хотите купить 25% акций, это будет стоить вам 75 000 фунтов стерлингов, плюс юридические и другие сборы (см. Ниже).
    • Вам необходимо будет назначить юриста или исполнителя, который будет действовать от вашего имени в процессе покупки.
    • Вы получите копию оценки и попросите подтвердить, что хотите продолжить.Большинство оценок действительны всего три месяца. Если для завершения транзакции потребуется больше времени, потребуется новая оценка. Итак, наденьте коньки, получите свои финансы и сделайте покупку, чтобы вам не пришлось платить за новую оценку.

    Сколько стоит лестница?

    Помимо покупной цены дополнительных акций существует ряд других затрат, связанных с подъездом лестницы:

    • Опросы .Сюрвейеры не бесплатны, и вам придется заплатить за отчет об оценке.
    • Юридические услуги . Для юридической работы вам понадобится адвокат или переводчик. Вы можете прочитать наше руководство по комиссии за перевод, чтобы понять, сколько это будет стоить. Имейте в виду, что вы будете оплачивать все судебные издержки, они не будут переданы в жилищную ассоциацию.
    • Госпошлина . В зависимости от стоимости дополнительных акций, которые вы покупаете, вам, возможно, придется заплатить гербовый сбор.См. Ниже более подробную информацию о лестницах и налогах.
    • Комиссия по ипотеке . Возможно, вам придется заплатить комиссию за новую ипотеку. Это может варьироваться от ничего до 999 фунтов стерлингов в зависимости от сделки и ваших обстоятельств.

    Как правило, покупка дополнительных акций в долевой собственности стоит около 2 000 фунтов стерлингов сверх цены самих акций. Но это приблизительная цифра, которая зависит от того, где вы живете, от стоимости вашего дома и от того, какую долю вы покупаете.

    Герб и лестничные клетки

    Когда вы впервые покупаете собственность в долевом владении, у вас есть выбор, как вы будете платить гербовый сбор. Вы можете произвести единовременный платеж, исходя из общей рыночной стоимости недвижимости. Или вы можете выбрать поэтапную оплату гербового сбора. То есть вы платите задолженность по первоначальной купленной акции, а затем платите снова, если вы покупаете больше акций.

    Если вы сделаете единовременный платеж, вам не придется платить дополнительный гербовый сбор, если вы решите подняться по лестнице.Это может быть полезно, если вы думаете, что стоимость вашей собственности существенно вырастет до того, как вы купите новые акции.

    Вот пример. Вы впервые покупаете 25% доли в квартире стоимостью 400 000 фунтов стерлингов.

    • Единовременный платеж. Вы заплатите гербовый сбор в размере 5000 фунтов стерлингов. Как первый покупатель, вы получаете налоговые льготы на первые 300 000 фунтов стерлингов собственности. Затем вы платите 5% гербовый сбор с оставшихся 100 000 фунтов стерлингов. Если вы не впервые покупаете товар, вы должны заплатить гербовый сбор в размере 10 000 фунтов стерлингов на этом этапе.
    • Платите поэтапно. На этом этапе вы не будете платить гербовый сбор. Это связано с тем, что стоимость приобретаемой вами акции падает ниже суммы компенсации для первого покупателя в размере 300 000 фунтов стерлингов. Если вы не покупаете товар впервые, вам придется заплатить небольшой гербовый сбор. Размер зависит от того, сколько арендной платы вы платите за оставшуюся часть имущества.

    Если вы решите оплачивать гербовый сбор поэтапно при первой покупке дома в долевой собственности, то при подъезде по лестнице вы можете столкнуться с налоговым счетом.Это зависит от того, сколько еще вашей собственности вы покупаете. Пока вы не владеете 80% собственности, гербовый сбор не взимается. По достижении 80% вы платите гербовый сбор за транзакцию, на которую у вас ушло более 80%, и за любые последующие транзакции.

    Вот пример уплаты гербового сбора поэтапно и по лестнице.

    Доля собственности, находящейся в собственности на конец сделки Сумма, уплаченная за операцию Общая сумма, выплаченная на сегодняшний день - использовалась для расчета гербового сбора Гербовый сбор
    50% 80 000 фунтов стерлингов 80 000 фунтов стерлингов £ 0
    75% £ 40 000 120 000 фунтов стерлингов £ 0
    100% £ 40 000 160 000 фунтов стерлингов £ 175

    Источник: HMRC

    Причитающиеся в этом примере 175 фунтов стерлингов основаны на 0% гербовом сборе с первых 125 000 фунтов стерлингов, затем 2% от 35 000 фунтов стерлингов, что составляет 700 фунтов стерлингов, которые делятся на четыре, чтобы отразить 25%, приобретенные вами в последней транзакции.

    В этом примере вы также должны 800 фунтов стерлингов за первую арендную премию, которая связана с последующими транзакциями и подлежит оплате в то время.

    Вы можете использовать калькулятор гербового сбора HMRC, чтобы вычислить, сколько налогов вам придется заплатить, если вы купите дом в совместном владении.

    Если вы перейдете на уровень более 80%, а затем совершите дальнейшие покупки, чтобы вывести вас на 100%, вы должны будете заплатить гербовый сбор за все дальнейшие транзакции отдельно.

    Как мне оплатить дополнительные доли в моем долевом владении?

    Вы можете либо:

    • Продлить существующую ипотеку
    • Ипотека
    • Используйте свои сбережения

    Если вам нужна ипотека для покупки дополнительных акций, вам нужно будет связаться с вашим ипотечным кредитором и, возможно, перезакладывать.Мы рекомендуем поговорить с ипотечным брокером, чтобы найти лучшую сделку по ипотеке с долевым владением. Когда у вас есть финансы, вы можете поручить своему юристу совершить покупку.

    Что происходит с моими арендными платежами?

    Поскольку в конечном итоге вы будете владеть большей частью своего дома, вы будете платить меньше за аренду. Насколько упадут ваши арендные платежи, зависит от того, какой долей вы владеете сейчас.

    Если вы в конечном итоге станете владельцем 100% вашего дома, вы не будете больше платить арендную плату за свою собственность.Но вам все равно придется платить за аренду земли и плату за обслуживание. Это будет зависеть от типа недвижимости, которую вы покупаете. Если это квартира, она всегда будет в аренде, так что эти платежи все равно подлежат оплате.

    Если вы поднимаетесь по лестнице и живете в доме, вам следует выяснить, можете ли вы купить право собственности, когда вы сделаете последний платеж, который приведет вас к 100% собственности. Если вы не можете этого сделать, ваша собственность останется в аренде, даже если вы владеете ею на 100%. Это означает, что вам все равно придется платить арендную плату за землю.

    Мы, сотрудники Homeowners Alliance, считаем это несправедливым. Если вам принадлежит 100% вашего дома, вы все равно не обязаны платить за землю. Жилищная ассоциация должна разрешить вам выкупить собственность.

    Вы можете узнать больше об этой проблеме из нашего руководства по аренде и собственности без права собственности и на что следует обращать внимание при долевом владении.

    Сколько раз я могу подниматься по лестнице?

    Это зависит от условий аренды. В большинстве случаев вы можете подняться по лестнице до трех раз, чтобы стать владельцем 100% дома.Учитывая, что вы будете платить административные сборы каждый раз, когда поднимаетесь по лестнице, имеет смысл каждый раз покупать как можно больше.

    Могу ли я продать акции обратно?

    Возможно. Если вы испытываете трудности с выплатами по ипотеке, вы можете попросить свою жилищную ассоциацию выкупить доли в вашем доме. Это называется нисходящей лестницей. Сможете ли вы это сделать, будет зависеть от условий вашей аренды.

    Могу ли я продать дом в долевой собственности?

    Да.Если вам принадлежит менее 100% вашего дома, ваша жилищная ассоциация получит установленный период времени, чтобы найти покупателя. Как только вы будете владеть 100%, вы сможете продавать свою собственность на открытом рынке. Однако, если ваша собственность по-прежнему находится в аренде, сначала проверьте свой договор аренды, некоторые требуют, чтобы вы сначала вернули собственность жилищной ассоциации.

    Вы можете узнать больше в нашем руководстве по перепродаже домов, находящихся в долевой собственности.

    Лестница в долевом владении: обзор

    Таким образом, если вы хотите подняться по лестнице и владеть большей частью вашей общей собственности, начните с:

    1.Проверка условий аренды на предмет

    2. Обратитесь к поставщику жилья для получения подробной информации о процессе и сроках

    3. Получение заблаговременного представления об общих расходах до того, как вы начнете тратить деньги на формальную оценку и повторную закладку

    4. Решение о том, является ли покупка дополнительных акций доступной и подходящей для вас сейчас и в долгосрочной перспективе

    .

    Все, что вам нужно знать о долевой собственности

    Пытаясь помочь большему количеству людей подняться на рынок недвижимости, правительство учредило серию программ помощи при покупке, которые могут помочь новым покупателям при покупке дома. Одной из них является Схема совместного владения - и чтобы помочь вам понять, как это работает, TotallyMoney составили это простое руководство.

    Что такое схема долевого владения?

    Покупатель приобретает долю от 25% до 75% собственности напрямую или посредством ипотеки на эту долю у жилищной ассоциации (некоммерческой организации, созданной для предоставления недорогого жилья), и затем выплачивает арендную плату на оставшуюся часть.Посредством процесса, называемого «лестницей», они затем могут увеличить свою долю до 100% и владеть арендой собственности, что означает, что им больше не нужно платить за аренду.

    Как это работает?

    Приобретая 25% - 75% доли собственности, а не всей собственности, покупатель может заплатить меньше или получить меньшую ипотеку. Они должны платить арендную плату за другую долю жилищной ассоциации, у которой покупается недвижимость, и со временем они могут «подняться по лестнице» до того, как стать владельцем всей собственности.

    Например, в доме стоимостью 200 000 фунтов стерлингов покупатель может приобрести 25% акций за 50 000 фунтов стерлингов с ипотекой и депозитом, обычно 5% вместо обычных 10% от этой суммы. Затем они выплачивали ипотеку банку, при этом выплачивая ежегодную арендную плату в размере около 2,75% с оставшихся 150 000 фунтов стерлингов из 4 125 фунтов стерлингов.

    Дома в совместном владении можно найти на национальном сайте Sharetobuy.com

    Почему они существуют?

    Совместное владение означает, что люди, которые не могут позволить себе более дорогую недвижимость или не могут получить более высокую ипотеку, могут подняться на лестницу недвижимости раньше, с большей гибкостью с точки зрения того, как они добиваются покупки недвижимости.

    Какие преимущества и недостатки?

    Преимущества

    Основным преимуществом схемы долевой собственности является то, что она делает покупку недвижимости более доступной. Поскольку покупатели могут приобрести всего лишь 25% доли в собственности, а залог требует только 5% от этой суммы (вместо 5% от всей собственности), стоимость покупки недвижимости намного ниже.

    Например, для 25% доли в собственности стоимостью 200 000 фунтов стерлингов залог будет составлять всего 2500 фунтов стерлингов, поскольку он выплачивается на сумму 50 000 фунтов стерлингов вместо полного депозита в размере 10 000 фунтов стерлингов, необходимого для собственности на 200 000 фунтов стерлингов.

    Кроме того, арендная плата за оставшуюся часть собственности обычно меньше, чем взимается на открытом рынке, и обычно составляет 2,75% от стоимости доли собственности, которой не владеют, каждый год. Это будет 4 125 фунтов стерлингов в год на 25% акций собственности стоимостью 200 000 фунтов стерлингов.

    Дальнейшие расходы могут быть отложены, если они не уменьшены - если вы владеете долей менее 30%, например, гербовый сбор на землю (если применимо) обычно откладывается до тех пор, пока доля не достигнет 30%, или выплачивается поэтапно, предотвращая люди с ограниченными финансами из-за того, что сразу несут слишком много затрат.

    Недостатки

    Однако со схемой есть сложности. До тех пор, пока покупатель не станет владельцем 100% дома, договор означает, что он фактически не владеет долей собственности официально. Вместо этого договор представляет собой гарантированную аренду на срок аренды с правом выплаты при продаже недвижимости. То есть их нельзя попросить уйти раньше, если они соблюдают условия аренды (договор с собственником, который фактически владеет недвижимостью, позволяющий арендатору использовать собственность), и у них есть правовая защита на аренда, а также право на оплату в случае продажи.

    Это означает, что «владелец» доли может столкнуться с юридическим «разбирательством по делу о владении» на таких основаниях, как задолженность по арендной плате, субаренда или неприятное поведение. В этом контексте процедура владения недвижимостью представляет собой юридический вызов со стороны жилищной ассоциации, владеющей помещением, которая может привести к потере собственности без выплаты возмещения.

    Кроме того, несмотря на то, что они не владеют всем имуществом, акционеры несут ответственность за 100% расходов на обслуживание и ремонт.Если здание старое, это может быть значительным в течение короткого времени и может сильно отличаться. Несмотря на то, что все затраты на покупку ниже, в долгосрочной перспективе существует вероятность того, что эти затраты могут превысить общую стоимость недвижимости.

    Как это повлияет на покупку будущей недвижимости?

    Стать покупателем долевой собственности не окажет прямого влияния на ваши попытки приобрести недвижимость в будущем.Однако, как и в случае с любой покупкой, если вы сделаете ее с ипотечным кредитом, это может иметь долгосрочные последствия для вашего кредита. Если вы продолжите платить, это положительно повлияет на ваш кредитный рейтинг.

    Кроме того, сразу после получения ипотеки ваш кредит будет ухудшаться, пока не будет доказано, что вы можете продолжать выплаты, как при любой покупке недвижимости.

    Если вы хотите продать дом в долевой собственности, часто возникают трудности. Во многих случаях жилищная ассоциация, у которой вы купили свою долю, имеет преимущественное право выкупить ее, иногда даже если у вас есть 100% доли.Они также могут иметь право управлять продажей, так что вы не сможете сделать это самостоятельно.

    Если вы можете продать его самостоятельно, вам также придется продать его как собственность в долевом владении, что может уменьшить количество доступных покупателей.

    Будет ли дом когда-нибудь твоим?

    Хотя приобретаемая доля может составлять от 25% до 75% всей собственности, через систему, называемую «лестничной клеткой», при которой покупатель приобретает увеличенную долю собственности, он может в конечном итоге приобрести 100% собственности. и прямо владеть им.Это может включать увеличение их ипотеки.

    Однако стоит также отметить, что дома по схеме долевой собственности передаются исключительно в аренду. Это означает, что, хотя покупатели будут «владеть» недвижимостью, когда у них будет 100% акций, они будут владеть ею только на условиях аренды у «собственника», то есть они владеют только договорными правами на недвижимость на условиях «аренды». от собственника, а не от самой собственности.

    Аренда может длиться несколько лет или 999 лет, но в конце аренда возвращается к собственнику.Это не обязательно будет означать, что вы должны уйти или что ваша аренда заканчивается, и вы можете продлить аренду или купить безусловное право собственности, но у собственника также есть возможность начать процесс, чтобы вы прекратили свою аренду. .

    Как правило, права аренды обширны и продлевают срок действия вашей аренды дома, но важно учитывать как временные ограничения аренды, так и требования, которые он налагает, чтобы избежать судебных разбирательств, требующих от вас покинуть собственность. Это может применяться в конце срока аренды или в случае нарушения вами условий самой аренды (например, неуплаты земельного налога или субаренды, когда это не разрешено).

    Каковы ограничения схемы

    Чтобы иметь право на участие в схеме, вы должны соответствовать определенным критериям:

    • Вам должно быть не менее 18 лет.
    • Если вы живете за пределами Лондона, ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов, а если вы живете в Лондоне, он должен быть менее 90 000 фунтов стерлингов.
    • У вас еще не должно быть дома, а если у вас есть, то вы должны быть в процессе его продажи.
    • Вы не можете позволить себе купить дом, отвечающий вашим жилищным потребностям (например, отвечающий требованиям по инвалидности и размеру семьи) на открытом рынке.
    • Вы должны иметь возможность доказать, что у вас нет задолженности по аренде или ипотеке.
    • У вас должна быть хорошая кредитная история и вы должны быть в состоянии позволить себе регулярные платежи и расходы на покупку дома.
    • Сама схема имеет некоторые ограничения, в частности, вы можете приобрести дом с долевой собственностью только у жилищной ассоциации. Вы не можете приобрести данный дом через средства долевой собственности, если он не принадлежит и не предлагается таким образом такой ассоциацией

    Вы также не можете сдать дом долевой собственности в субаренду - в рамках правительственной помощи. -Покупая инициативу, вы должны жить в доме, который покупаете.

    Дома в совместном владении также, как уже упоминалось, всегда являются арендой, поэтому даже если они находятся в полной собственности, это всего лишь договор, который означает, что они могут использовать собственность в аренду от собственника.

    Собственник несет ответственность за общие части собственности, но арендатор несет ответственность за техническое обслуживание, ежегодные сборы за обслуживание и часть страховки. Также существует ежегодная арендная плата за землю, которую они должны платить собственнику, и они должны получить разрешение, если они хотят провести серьезные работы на участке.

    Могут быть дополнительные ограничения на аренду даже после того, как дом принадлежит вам, в том числе отказ от субаренды или отказа от содержания домашних животных.

    Сколько эквити вы фактически получаете и что это означает?

    Совместное владение позволяет покупателю приобрести 25-75% акций собственности. Однако до тех пор, пока им не будет принадлежать 100% акций, покупатель фактически не владеет какой-либо собственностью и, следовательно, не владеет никаким капиталом.

    Совместное владение также не следует путать со схемой долевого участия.Распределенный капитал - это правительственная схема помощи в покупке, при которой правительство предоставляет ссуду до 20% стоимости дома, а оставшуюся сумму выплачивается по ипотеке после 5% депозита. Это приводит к тому, что покупатель владеет домом, а долевая собственность - нет.

    В обзоре

    Совместное владение предлагает хороший способ значительно снизить первоначальные затраты, но оно также может иметь ряд ограничений и недостатков, особенно когда речь идет о перепродаже и условиях аренды.Убедитесь, что совместное владение отвечает вашим потребностям, прежде чем приступать к делу!

    Источники и методология

    https://www.theguardian.com/housing-network/2016/sep/15/shared-ownership-risks-affordable-housing-rent

    https://www.gov.uk/ leasehold-property

    https://www.gov.uk/affordable-home-ownership-schemes/shared-ownership-scheme

    https://www.theguardian.com/housing-network/2013/sep/03/ скрытые опасности-совместное владение

    https://www.hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/i-am-buying/leasehold-v-freehold-whats-the-difference/

    .

    Как управлять использованием общих активов

    Итак, вы увидели свет и думаете о совместном владении лодкой, автомобилем или другим редко используемым активом. Большой! Но что произойдет, если вы все захотите использовать его одновременно?

    Совместное владение (также известное как дробное владение) - единственный способ избежать оплаты 100% актива, который вы используете только 20% времени, при этом сохраняя долю в капитале и не сдавая его в аренду. Это отличный способ владеть чем угодно, от загородного дома до газонокосилки.Есть много разных способов попасть в долевое владение: от управляющей компании, которая создаст и запустит его за вас (что обычно бывает с крупными ценными бумагами), до подхода «сделай сам». Независимо от того, как это устроено, одним из первых ментальных препятствий, с которыми сталкиваются люди, когда они всерьез задумываются о совместном владении, является простой вопрос: «Что произойдет, если мы все захотим использовать его одновременно?» Укажите необходимость в системе планирования или бронирования. Без какой-либо системы (будь то ручная или программная) ответ будет, как правило, «мы просто разберемся с этим».Хотя это может показаться привлекательным подходом, особенно для партнерских отношений, которые начинаются между хорошими друзьями, он почти всегда приводит к конфликту и негодованию, а не к тому, что вы ожидали получить от совместной собственности.

    Во-первых, некоторые требования

    На протяжении многих лет партнерства по совместному использованию активов использовали довольно много подходов для распределения использования своих общих активов, причем одни работали лучше, чем другие. Но прежде чем вдаваться в подробности того, как это сделать правильно, давайте начнем с некоторых требований:

    1.Всем участникам должно быть легко отслеживать, кто и когда использует актив.
    Это своего рода простая задача. Без этого будет полный хаос. Партнеры должны быть осведомлены, когда кто-то резервирует актив, и должен быть какой-то централизованный механизм, чтобы партнеры могли видеть, когда актив зарезервирован, а когда он станет доступен в следующий раз.

    2. Система должна препятствовать тому, чтобы партнеры планировали друг друга.
    Еще одна легкая задача. На самом деле это не «резервирование», если оно не мешает другим претендовать на тот же временной интервал.Опять же, без этого у вас будет хаос.

    3. Система должна препятствовать тому, чтобы партнеры планировали заранее время, превышающее их долю времени.
    Какая бы система ни использовалась, она должна гарантировать, что каждый партнер не планирует использовать больше, чем имеет право, исходя из их доли в капитале актива. Без этого индивидуальный партнер мог бы легко монополизировать общий актив за счет других партнеров.

    4. Система должна позволять неограниченное использование в последнюю минуту, если актив доступен.
    В интересах полного использования актива не имеет смысла оставлять его без дела, если кто-то готов вскочить на него в последнюю минуту.

    5. Система должна иметь справедливый и последовательный ответ на главный вопрос: «Что произойдет, если мы все захотим использовать ее одновременно?»
    Если вы заранее не договорились о статическом расписании (что с треском проваливает в пункте 6), определенно будут случаи, когда несколько партнеров захотят зарезервировать один и тот же временной интервал.Система должна дать лучший ответ, чем тот, кто первым доберется до него.

    6. Бонус: система должна обеспечивать опыт, максимально приближенный к единоличному владению.
    Это бонусное требование, потому что партнерство с разделением активов может быть успешным и без него, но оно может иметь огромное значение в том, сколько разочарования приходит вместе с преимуществами совместного владения. В идеальном мире вы платите за небольшую часть актива и используете его, когда хотите или должны.Вам не нужно планировать свою жизнь, когда вы собираетесь использовать свой актив. Должно быть ощущение, что вы единственный владелец, за исключением тех случаев, когда приходит время платить по счетам.

    Подходы к планированию

    Итак, имея в виду эти требования, давайте взглянем на некоторые общие подходы к планированию. Параметры обычно делятся на две категории - статическое планирование и гибкое планирование.

    При статическом планировании партнеры заранее согласовывают установленный график, который никогда не меняется.Может случиться так, что партнеры чередуют недели, или у одного партнера будут рабочие дни, а у другого - выходные. Есть бесконечное количество вариаций, но результаты одни и те же. В конечном итоге вы планируете свою жизнь вокруг своего актива. Такой подход может подойти для чего-то вроде загородного дома. Обычно вы не берете отпуск всякий раз, когда вас поражает настроение, поэтому спланировать статичный отрезок времени не так уж и сложно. Однако для чего-то вроде автомобиля это гораздо менее реалистично, и начинает казаться, что ваша машина владеет вами, а не наоборот.

    Благодаря гибкому расписанию партнеры могут резервировать доступное время без предварительного согласования фиксированного расписания. Как правило, решения с гибким расписанием обеспечивают работу, которая намного ближе к единоличному владению. Основным недостатком гибкого планирования является то, что оно сложнее статического планирования, и если оно не будет выполнено правильно, это может привести к трениям между партнерами и потенциально беспорядочным и дорогостоящим расторжению партнерства.

    Варианты гибкого планирования

    Существует множество вариантов реализации гибкой системы планирования, некоторые из которых лучше, другие.Вот несколько наиболее распространенных подходов:

    «Разработка»
    Этот подход обычно используется в партнерских отношениях, которые начинаются между друзьями, и обычно означает, что когда вы хотите использовать свой актив, вы звоните другим партнерам и сообщаете им об этом. Если вас двое, и вы близкие друзья или семья, это может сработать. Однако такой подход имеет наибольшую вероятность неудачи и разрушения вашей дружбы. Проблема возникает, когда другой партнер говорит: «Я тоже.«Что теперь? Без справедливого и последовательного процесса принятия решений в этих случаях все сводится к тому, кто будет наиболее убедительным или громче всех вопит, а не к опыту совместного владения, на который вы надеялись. Этот подход не соответствует ни одному из требований приведенный выше список, и его действительно следует избегать.

    Календарь Google
    Следующим шагом после «разработки» является использование общего Календаря Google. Хотя это шаг в правильном направлении и, по крайней мере, дает партнерам возможность отслеживать, кто и когда использует актив (# 1), он ничего не делает, чтобы помешать партнерам планировать друг друга (# 2 ) или больше, чем их доля времени (# 3).Это также оставляет партнерам право решать, что произойдет, если несколько партнеров захотят зарезервировать один и тот же временной интервал (# 5). Разумеется, Календарь Google бесплатен, но это не намного лучше, чем просто «поработать».

    Упрощенные системы бронирования
    Когда дело доходит до систем онлайн-бронирования, доступно довольно много вариантов, которые предназначены для простой блокировки времени для некоторого общего ресурса. Все они предоставляют основы, такие как общий календарь (№1) и блокировку времени для бронирования (№2).Некоторые из лучших решений даже предоставляют квоты для каждого пользователя, чтобы гарантировать, что отдельный человек не планирует больше, чем его доля использования в заданный период времени (№ 3). Однако, поскольку эти системы являются системами планирования общего назначения, они не справляются с особенностями управления общим активом, такими как различение между предварительными и последними бронированиями (№4). Наконец, их подход к работе со случаями, когда несколько партнеров хотят зарезервировать один и тот же временной интервал, основан на порядке очереди.Хотя это дает стабильные результаты, это далеко не справедливо. Должен ли партнер иметь возможность зарезервировать временной интервал, если он уже использовал актив больше, чем кто-либо другой, просто потому, что он проснулся раньше и сделал свое бронирование первым?

    Базовые системы управления долевым владением
    Теперь мы приближаемся к работоспособному решению. Есть лишь несколько приложений, специально предназначенных для управления активами, находящимися в совместном владении. Все они предоставляют системы бронирования и дополнительные функции, такие как управление финансами и возможности совместной работы.Некоторые из них относятся к определенному типу активов, например, лодке или самолету, в то время как другие можно настроить для работы с любым типом активов. Некоторые предоставляют только инструменты управления, в то время как другие идут дальше, чтобы помочь потенциальным совместным владельцам найти партнеров и установить свое партнерство. Что касается бронирования, у этих систем есть ответ на каждое из требований. Все они предоставляют основы (# 1-3), и большинство позволяют неограниченное использование в последнюю минуту (# 4). У них также есть достойный ответ для случаев, когда более одного партнера хотят зарезервировать один и тот же временной интервал (# 5).Одним из распространенных решений для этого требования является листинг ожидания. При использовании списка ожидания резервирование предоставляется первому партнеру, который зарезервировал временной интервал, но система по-прежнему собирает дополнительные резервирования для этого временного интервала и создает список ожидания. В случае, если первый партнер отменяет свое бронирование, следующий партнер в списке ожидания получает временной интервал. Это шаг в правильном направлении, но на самом деле он действует по принципу «первым пришел - первым обслужен» с особенностью, которая имеет значение только тогда, когда партнер отменяет бронирование.Другое распространенное решение - предлагать торги или покупать временной интервал. При таком подходе первому партнеру, запрашивающему временной интервал, по-прежнему предоставляется резервирование, но другие партнеры теперь могут предложить обменять другое резервирование на рассматриваемое или могут предложить приобрести временной интервал за наличные или виртуальные «кредиты». . Недостатком этого подхода является то, что он ставит держателя первого резервирования в положение, когда ему приходится напрямую удовлетворять или отклонять запрос другого партнера, что может привести к трениям и недовольству между партнерами.

    Сложные системы управления долевым владением
    Вот где список вариантов становится очень коротким. Сложная система дает правильные ответы на все требования и обеспечивает удобство планирования, максимально приближенное к единоличному владению, фактически не платя за это (№6). Ключом к этому является то, как система обрабатывает запросы для одного и того же временного интервала (№5). Сложная система бронирования полностью уходит от принципа «первым пришел - первым обслужен» и вместо этого принимает разумные решения для устранения конфликтов планирования до того, как они могут произойти.Это делается путем разделения процесса бронирования на два этапа. Первым шагом является выяснение того, сколько партнеров хотят использовать данный временной интервал - по сути, сбор спроса. Этот шаг запускается, когда партнер запрашивает первое резервирование для данного временного интервала. Вместо немедленного предоставления резервирования оно остается в состоянии ожидания на короткое время, пока система уведомляет других партнеров об ожидающем резервировании. Другие партнеры, которые хотят зарезервировать этот временной интервал, могут сделать это, пока резервирование еще не завершено, что запускает следующий шаг в процессе.На этом этапе система принимает разумное решение о том, кто должен получить соответствующий временной интервал, анализируя прошлое и будущее запланированное использование каждым партнером. Затем временной интервал предоставляется партнеру, который использовал (или будет использовать) актив меньше всего - самый справедливый из возможных результатов. Некоторые системы даже применяют весовой коэффициент к недавнему использованию, чтобы попытаться более равномерно распределить время между партнерами. Этот двухэтапный процесс резервирования сводит к минимуму возможные трения между партнерами, поскольку решение о резервировании принимает система, а не отдельный партнер.С помощью этой стратегии партнеры могут даже отказаться от планирования бронирования заранее и просто зарезервировать свой актив всякий раз, когда почувствуют потребность, полагаясь на систему для обеспечения справедливости. Это настолько близко к тому, чтобы самому владеть активом.

    Итак, если вы рассматриваете возможность совместного владения или уже чем-то делитесь, убедитесь, что у вас есть подходящие инструменты, потому что они могут существенно повлиять на ваше совместное владение. Не поддавайтесь желанию выбрать бесплатный или дешевый вариант и серьезно подумайте о выборе специально разработанного решения.Вы можете рассчитывать на умеренную ежемесячную плату за эти услуги, но это того стоит, чтобы вы получили наилучший возможный опыт совместного владения.

    .

    Смотрите также