• Выделение земельного участка из земель общего пользования


    Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка — Российская газета

    Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

    Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

    Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

    Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

    То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

    Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

    В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома - 70,1 кв. м., а участка - 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти - наследник.

    Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

    Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск - разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

    Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику - 167, 7 кв. м.

    Апелляция с таким решением согласилась.

    Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути - дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования - без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

    С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

    В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли - это такое же выделение участка. А тот, от которого "отрезали" часть, будет и дальше числиться участком, но - в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

    Еще важный момент - в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

    В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет "несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности". То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием "ущерб" надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

    Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону "О государственном кадастре недвижимости". По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

    Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод - выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

    В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

    В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок - 0,02 гектара, а предельно максимальный - 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, - в 168,7 квадратного метра - не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

    Землепользование - наш мир в данных

  • «Бесплодная земля» означает земельный покров, в котором менее одной трети площади покрыто растительностью или другим покровом; бесплодная земля обычно имеет тонкую почву, песок или камни и включает пустыни, сухие солончаки, пляжи, песчаные дюны и обнаженные скалы.

  • Источником этих данных является Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН. Другие исследования подтверждают такое распределение земель в мире: в анализе того, как люди изменили глобальное землепользование за последние столетия, Эллис и др.(2010) обнаружили, что к 2000 году 55% ​​свободных ото льда (а не просто обитаемых) земель Земли были преобразованы в пахотные земли, пастбища и городские районы. Остается только 45% «естественных» или «полуестественных» земель.

    Эллис, Э. К., Кляйн Голдевейк, К., Зиберт, С., Лайтман, Д., и Раманкутти, Н. (2010). Антропогенная трансформация биомов, 1700–2000 гг. Глобальная экология и биогеография , 19 (5), 589-606.

    Основная неопределенность - и объяснение расхождений - в этих оценках - это распределение «пастбищных угодий»: в некоторых регионах может быть трудно точно количественно определить, какая часть пастбищ используется для выпаса скота, а какая свободна от давления человека.Несмотря на эту неопределенность, большинство анализов, как правило, сводятся к оценке того, что около половины пригодных для жилья земель используется для сельского хозяйства.

  • Пур Дж. И Немечек Т. (2018). Снижение воздействия пищевых продуктов на окружающую среду за счет производителей и потребителей. Science , 360 (6392), 987-992.

    Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН (ФАО) предоставляет глобальную статистику по растениеводству и производству продуктов питания, цепочкам поставок и продуктам питания, доступным для потребления человеком.

    В 2013 году глобальная средняя доступность энергии на душу населения из растительных продуктов составляла 2370 килокалорий на человека в день и 514 ккал из продуктов животного происхождения.Следовательно, продукты животного происхождения составляют [514 / (514 + 2370) * 100] = 18% мировых калорий.

    В среднем на душу населения доступность белка из растительных продуктов составляла 49 граммов на человека в день и 32 г из продуктов животного происхождения. Следовательно, на продукты животного происхождения приходилось [32 / (32 + 49) * 100] = 39% мирового белка.

    Приведенные здесь цифры по производству белка немного ниже (37% от мирового), потому что морепродукты, добываемые в ходе промысла в дикой природе, не включены (поскольку они не выращиваются на суше).

  • Число видов, оцененных и находящихся под угрозой исчезновения в Красном списке МСОП, доступно из их сводной статистики, найденной здесь . В 2019 году 28 338 человек находились под угрозой исчезновения. Виды могут быть отфильтрованы по категориям угроз в функции поиска МСОП здесь . В 2019 году «сельское хозяйство и аквакультура» угрожало 24 001 виду. Обратите внимание, что виды могут иметь несколько угроз; следовательно, это не означает, что сельское хозяйство было угрозой для таких видов , только .

  • Александратос, Н. и Дж. Бруинсма. 2012. Мировое сельское хозяйство к 2030/2050: редакция 2012 года. Рабочий документ ЕКА № 12-03. Рим, ФАО. Доступно онлайн.

  • Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Сельскохозяйственные угодья Пика и перспективы сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Доступно онлайн.

  • Несмотря на то, что их прогноз оказался преждевременным, модель остается полезной для оценки будущего спроса на пахотные земли.Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Пик сельскохозяйственных угодий и перспектива сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Доступно онлайн.

  • Джесси Х. Осубель, Иддо К. Верник, Пол Э. Ваггонер (2013 г.) - Сельскохозяйственные угодья Пика и перспективы сохранения земель. Обзор народонаселения и развития, том 38, приложение к выпуску s1, страницы 221–242, февраль 2013 г. DOI: 10.1111 / j.1728-4457.2013.00561.x. Онлайн здесь.

  • Эти цифры взяты из Статистического ежегодника ФАО (2013 г.). Таблица 4. Онлайн здесь.

    Для сравнения: Площадь США, Канады и Китая не превышает 1 000 млн га (США 963 млн га, Китай 932 млн га, Канада 909 млн га).

  • Это определение, данное Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН (ФАО) в их глоссарии, который находится здесь онлайн.

  • Наши статьи и визуализации данных основаны на работе множества разных людей и организаций.При цитировании этой записи просьба также указать основные источники данных. Эту запись можно цитировать:

    .

    Отвод земли | Статья о землеотводе по «Свободному словарю

    » в СССР система государственных мер, обеспечивающая наиболее полное, рациональное и эффективное использование земли, создающая условия для повышения сельскохозяйственного ноу-хау, охраняющая землю и выполняющая решения государственных органов. по землепользованию. Мероприятия по отведению земель проводятся на отдельных сельскохозяйственных предприятиях, в сельском хозяйстве как секторе экономики и в масштабах всей национальной экономики. Прочной основой землеустройства и всей земельной системы в СССР является государственная социалистическая собственность на землю, сложившаяся в результате национализации земли.

    Назначение землеотвода - защита государственной собственности на землю и общественные земли колхозов и совхозов от разграбления и расточительства, а также укрепление социалистических земельных отношений. Очень важно навести порядок в использовании сельскохозяйственных земель на сельскохозяйственных предприятиях, четко разграничить государственные земли от приусадебных участков и вести точный земельный учет. Отвод земли предусматривает систематические проверки правильности использования земли. Тщательное изучение природных и экономических условий выделяемой территории обеспечивает наиболее рациональный размер земельного участка в только что создаваемых хозяйствах и устранение недостатков в землепользовании в существующих хозяйствах.По мере выделения земли разрабатываются меры по более интенсивному использованию земли и улучшению качества земли. Характер землеотвода на каждом этапе определяется экономическими и политическими задачами развития сельского хозяйства и всего народного хозяйства. Цели землеотвода определены решениями XXII, XXIII и XXIV съездов КПСС, пленумов ЦК КПСС в марте 1965 г. и в мае 1966 г. и последующими решениями партии. и правительство в отношении сельского хозяйства.Отвод земель приобрел комплексный характер и достиг высокого экономического и инженерного уровня. Выделение земель в регионах, подверженных ветровой и водной эрозии, сопровождается хозяйственно-организационными, агротехническими, агротехническими, мелиоративными и лесохозяйственными мероприятиями, а также гидротехническими мероприятиями, разработанными для сбора воды, системы балок и оврагов и т. Д.

    Земля выделяется в соответствии с народнохозяйственным планом и планами развития конкретных социалистических предприятий.Выделение земли тесно связано с организацией

    Рис. 1. Внутрихозяйственное распределение земель Гигантского Совхоза

    всего производства в экономике и способствует увеличению сельскохозяйственных знаний, внедрению прогрессивных форм организации труда и эффективное использование техники и удобрений. Рациональное выделение земель невозможно без учета экономических и природных условий регионов и хозяйств. Основными изучаемыми характеристиками являются масштабы производства, специализация хозяйств и их подразделений, финансовые возможности, наличие рабочей силы и техники, расположение населенных пунктов и производственных центров, а также транспортировка сельскохозяйственной продукции к пунктам доставки и коммуникации между фермами и другими экономическими и культурными центрами.При распределении земли важно следить за тем, чтобы существующие конструкции использовались, а новые капитальные улучшения производились с максимальной эффективностью. Все капитальные затраты подтверждены технико-экономическими обоснованиями.

    Отвод земли подразделяется на два основных типа: межхозяйственный и внутрихозяйственный. Они тесно взаимосвязаны. Межхозяйственное землепользование предполагает землепользование колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, а также промышленных, строительных, транспортных и других несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений; устранение лоскутного покрова полей и других неудобств при обустройстве земель; точное определение и изменение границ землепользования на основе карт территориального планирования; определение новых земель для сельскохозяйственного и другого развития национальной экономики; ввод или изъятие земельных участков; установление и изменение границ городов, поселков и будущих сельскохозяйственных населенных пунктов с учетом их будущего развития.Земли группы хозяйств, а иногда и целого района или области выделяются на основе районных плановых карт.

    Земли, непригодные для ведения сельского хозяйства, и самые бедные сельскохозяйственные земли выделяются в первую очередь для строительства промышленных объектов, дорог, линий электропередач и других несельскохозяйственных нужд. Отвод земель сельскохозяйственного назначения колхозов и совхозов осуществляется в порядке, установленном законом.

    Внутрихозяйственное отведение земель осуществляется в пределах отдельных сельскохозяйственных предприятий по согласованию с соседними хозяйствами на основании задания государственного плана, перспективного плана развития хозяйства и хозяйственно-организационного плана.Он носит комплексный характер и касается повышения интенсивности землепользования, борьбы с эрозией почв, улучшения земель, обеспечения водоснабжения, строительства дорог и планировки сельских населенных пунктов; он охватывает все типы сельскохозяйственных земель. Основными землепользователями сельскохозяйственных земель являются колхозы и совхозы. Земля выделяется с учетом их социально-экономических и производственно-организационных характеристик. Отвод земли внутри хозяйств включает ряд взаимосвязанных составных частей.

    Выделение земли в колхозах начинается с составления плана с указанием населенных пунктов, бригадных полей и производственных центров. При этом определяются перспективные населенные пункты, уточняются количество и размеры производственных бригад, земля делится между бригадами, определяется тип и количество производственных центров, расположение общественных подсобных хозяйств, животноводческих ферм, и так далее. В совхозах размещение отделений и хозяйственных центров является составной частью землеотвода.В этом процессе определяются размер и количество подразделений (животноводческих ферм), расположение центральной усадьбы и хозяйств подразделений, а также распределение территории между подразделениями. Расположение населенных пунктов и производственных подразделений при колхозах и совхозах должно способствовать лучшей организации и управлению производством с минимальными затратами на строительство, оборудование и бытовые нужды, а также должно обеспечивать минимальные годовые производственные затраты и оптимальное культурное и бытовое обслуживание населения.

    Чтобы убедиться, что дороги расположены правильно с точки зрения экономической выгоды, рассчитываются капитальные вложения на строительство дорог и дорожных сооружений, а также годовые транспортные расходы и срок окупаемости капитальных вложений.

    Выделение сельскохозяйственных земель и севооборотов включает определение состава и соотношения сельскохозяйственных земель, а также типов, разновидностей, количества и площадей севооборотов; он также включает в себя рассмотрение запланированного преобразования земель, разработку мер по улучшению земель, а также рациональное размещение сельскохозяйственных земель и севооборотов.Все это должно обеспечить условия для успешного развития всех отраслей хозяйства в соответствии с перспективным планом, наиболее рационального использования земли и техники, оптимальной организации производственных процессов и максимальной производительности на каждые 100 га сельскохозяйственных угодий. с минимальными затратами на единицу продукции. Выделение севооборотов предполагает согласованное размещение полей, бригадных участков, полевых лагерей, защитных лесных насаждений, полевых дорог и водохозяйственных сооружений.Во время этого процесса учитывается рельеф местности, а также верхний слой почвы, эрозионность почвы, направление вредных ветров, а также конфигурация и соответствующий размер полей. Выделение под сады и виноградники предполагает организацию видов и разновидностей фруктовых насаждений, участков и бригад, защитных лесных насаждений (ветрозащитных полос), подсобных хозяйственных центров, дорожной сети, водохозяйственных сооружений и оросительной сети. Выделение пастбищ включает в себя определение участков для стад и стад, введение пастбищных севооборотов, разделение земель на загоны для регулярного выпаса скота, размещение летних лагерей, прокладку троп для прогона скота, обеспечение пастбищного водоснабжения и разработку мер по улучшению пастбищ.Выделение под сенокосы предполагает введение сенокосов, а также размещение бригадных участков и дорожной сети. Все вышеперечисленные составные части землеотвода могут не всегда требоваться, в зависимости от конкретных природных и экономических условий хозяйств.

    Внутрихозяйственное устройство территории, созданное путем землеотвода, является обязательным для колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. На рисунке 1 показана организация земельного участка в Гигантском совхозе в Ростовской области.

    Земля предоставляется земельными агентствами. Специалисты по землеустройству с инженерным образованием проходят обучение в Московском институте землеустроителей и на факультетах землепользования сельскохозяйственных вузов; Техники по землепользованию проходят обучение в техникумах землепользования и отделах землепользования сельскохозяйственных техникумов.

    СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

    История земельных отношений и земли. Под редакцией И. В. Бочкова. Москва, 1956.
    Землеустроительное проектирование , 5 изд.Под редакцией С. А. Удачина. М., 1969.
    Удачин, С.А. Научные основы земли. Москва, 1965.
    Бурихин Н.Н., Первова Е.Н., Я. М. Цфасман. Экономическое обоснование землиустройства колхозов нечерноземной зоны РСФСР. Москва, 1967.

    Большая Советская Энциклопедия, 3-е издание (1970-1979). © 2010 The Gale Group, Inc. Все права защищены.

    .

    Подведение инженерных коммуникаций к незастроенному участку земли - чего ожидать

    Вы нашли идеальный участок земли, но есть только одна проблема: нет инженерных сетей. В идеале лучше инвестировать в незастроенные земли, на которых уже есть коммуникации. Но мы живем не в идеальном мире, и иногда идеальный участок земли просто не подключен к местным коммуникациям. Если вы оказались в такой ситуации, вам может быть интересно, чего ожидать при подключении к ближайшим коммуникациям.

    Не дайте себя обмануть «ближайшим коммунальным предприятиям»

    При поиске земли вы могли натолкнуться на объявления о том, что государственные коммунальные предприятия находятся «поблизости».Но термин «поблизости» расплывчатый и мало что может сказать вам о том, как далеко находятся ближайшие связи. Они могут быть прямо через улицу или на расстоянии более мили. Лучшее, что вы можете сделать, - это исследовать, насколько далеко на самом деле находятся электрические сети.

    Стоимость будет варьироваться в зависимости от вашего местоположения

    Как далеко должны быть проложены инженерные коммуникации? Это один из основных факторов при определении стоимости коммунальных услуг для вашей собственности. Чем дальше ваша недвижимость находится от инженерных сетей, тем дороже будет подключение вашей собственности.

    Возьмем, к примеру, одного инвестора, который купил участок земли у асфальтированной дороги в округе. Поскольку он был близок к инженерным сетям, подключение к электричеству и воде было бесплатным. В данном случае затраты на подключение были минимальными и включали только:

    - Подключение основного водопровода к дому: 300 долларов

    - Подключение газопровода: 150 долларов

    - Установка септика: 3000 долларов

    Не все так повезло как этот инвестор. В большинстве случаев подключение к ближайшим коммунальным службам может стоить от 10 000 до 30 000 долларов.Опять же, стоимость будет зависеть от вашего местоположения и близости к инженерным сетям. Всегда выделяйте в бюджет расходы, превышающие предполагаемые, потому что затраты всегда заканчиваются чрезмерно.

    Расстояние - не единственное соображение. Некоторые города и энергокомпании берут больше, чем другие, за работу линий. Город и округ, в котором вы живете, будут играть важную роль в стоимости текущих очередей к вашей собственности.

    Вам может потребоваться одобрение соседей для работы линий

    Помните счастливого инвестора, о котором мы говорили ранее? При подключении к местной энергетической компании он столкнулся с одной проблемой: ему требовалось разрешение соседей на установку опоры и линии электропередачи.К счастью, один сосед согласился с установкой, а другой - нет. Помимо получения разрешения, инвестор также должен был предоставить 15 футов земли по обе стороны от собственности.

    Возможно, вам потребуется проверить качество источника воды в вашей собственности.

    Естественно, вам потребуется подключиться к источнику воды, чтобы снабдить недвижимость этим жизненно важным ресурсом. Как правило, у вас есть два варианта: выкопать колодец или подключиться к городскому / муниципальному водопроводу.

    В зависимости от собственности, рытье колодца может быть дешевле.Но если вы решите пойти по этому пути, вам нужно будет проверить качество воды в источнике, прежде чем начинать проект такого типа. Чаще всего скважинным системам требуется какая-то фильтрация для удаления бактерий и солей.

    Подключение к городскому / муниципальному водопроводу удобнее, но может быть дорогостоящим. Перед принятием окончательного решения важно сравнить стоимость обоих вариантов.

    Подключение к сети - не единственный вариант

    Подключение к местной энергетической компании - самый простой и удобный вариант, но не всегда лучший.Оценить стоимость такого типа подключения может быть сложно, и вам нужно будет учесть несколько вещей, в том числе:

    - Будут ли ваши линии электропередач проложены над землей или под землей?

    - Эта область склонна к потере энергии или отключению электроэнергии?

    - Сколько трансформаторов вам понадобится?

    - Вам понадобится резервный генератор?

    Если подключение к местной энергетической компании нецелесообразно или недоступно, вы можете изучить альтернативные источники энергии, такие как ветер или солнце.Просто имейте в виду, что большинство ветроэнергетических систем не обеспечивают достаточную мощность для работы в обычном доме. С другой стороны, солнечная энергия может генерировать более чем достаточно энергии. Фактически, вы можете перепродать избыток электроэнергии местной энергетической компании.

    Вам понадобится достаточное пространство для септической системы

    Если вы планируете установить септик на участке, вам необходимо убедиться, что у вас достаточно места для установки. Помните, вы не сможете строить или ездить в этом районе.А если вы устанавливаете систему колодцев, вам понадобится дополнительное пространство для буферной зоны.

    В большинстве случаев стоимость установки септической системы превышает стоимость подключения к местной канализационной системе. При этом затраты на эксплуатацию независимой септической системы невысоки по сравнению с ежемесячной платой за подключение к канализации. Самые современные септические системы могут стоить 20000 долларов и более, но за простую базовую систему резервуаров вы можете заплатить всего 3000 долларов.

    Ожидайте, что процесс займет много времени - много времени

    Если вы надеетесь ввести в порядок работы по подключению к коммунальным сетям сегодня и начать работу в следующем месяце, вас ждет грубое пробуждение.Это процесс, который требует времени - много времени. Получение только разрешений может занять недели или месяцы, и это при условии, что по пути не будет сбоев. Задержки не всегда являются обычным явлением, но могут вызвать проблемы.

    Давайте не будем забывать о времени, которое потребуется на прохождение линий. Подземные линии займут больше времени и, как правило, будут стоить дороже, но опоры могут потребовать разрешения от ваших соседей (что также может увеличить время). Ожидайте, что придется подождать по крайней мере несколько месяцев, пока все подключения к сетям заработают.

    Подведение коммуникаций к незастроенному участку земли может быть дорогостоящим и трудоемким, но если вы нашли идеальную недвижимость, это может оказаться полезным, особенно если вы приобрели недвижимость по минимальной цене. Убедитесь, что вы получили точную оценку затрат, и запланируйте больше, поскольку затраты обычно выше.

    .

    Покупка земельного участка под застройку

    Местоположение еще более важно при выборе участка, так как чем быстрее вы продадите участки, тем лучше, а скорость продажи может означать разницу между хорошей прибылью и выходом из бизнеса.

    Когда вы выбираете сайт, важно, чтобы вы постарались предвидеть каждую проблему и решить ее, прежде чем покупать сайт. Когда вы приходите продавать, юристы, скорее всего, поднимут проблему. Вы должны исходить из того, что ваш покупатель выберет самых неуклюжих и медлительных юристов в стране.Вам нужно предугадывать все их прихоти и упреждать их вопросы. Если ваш юрист может составить подробный пакет об объекте недвижимости, в котором вы рассмотрели все проблемы и нашли решение, у юриста, действующего от имени покупателя вашего участка, будет соблазн положиться на это. Надеюсь, он / она не сможет задать дополнительные вопросы, так как все проблемы уже решены.

    Перед тем, как дать указания своему адвокату

    Еще до того, как вы начнете судебный процесс, вам необходимо подумать о целом ряде вопросов.Возможно, вы привлечете своего юриста, если одна из этих проблем представляет собой потенциальную проблему. Многие из этих моментов будут рассмотрены вашим адвокатом в любом случае, но они могут помешать вам купить участок в первую очередь, поэтому чем раньше вы о них подумаете, тем лучше.

    Право проезда и доступа к сайту

    Как вы попадете на сайт и с него? Если он полагается на преимущественное право проезда, вы должны быть уверены, что этого будет достаточно для предоставления доступа всем возможным владельцам участков.Полоса отчуждения для одного коттеджа не позволяет автоматически построить 40 домов и использовать эту полосу в качестве средства доступа для всех владельцев.

    Дороги

    Если застройка - это больше, чем несколько участков, вам обязательно нужно будет заключить какое-то дорожное соглашение с Местным управлением автомобильных дорог. Это потребует от вас убедить их в том, что дороги построены в соответствии с определенными стандартами, чтобы они в конечном итоге приняли их (т.е. взяли на себя ответственность).Это соглашение, как правило, должно быть обеспечено залогом - банк присоединится к соглашению и гарантирует, что в случае ликвидации вашей компании он оплатит все необходимые ремонтные работы на дороге.

    Канализация и дренаж

    Обычно с этим обращаются так же, как с дорогами - вам нужно будет убедиться, что соответствующие органы водоснабжения возьмут на себя обслуживание канализационных коллекторов после их строительства. Во время строительства также стоит помнить о маршруте канализации на отдельных участках - это может потребовать внесения дополнительных прав во все передаточные акты, чтобы они могли проходить под соседними участками.

    Границы

    Наличие застройки рядом с их собственностью часто может выявить в людях худшее. Поэтому вам необходимо четко понимать, где находятся границы. Если это непонятно, то познакомьтесь с соседями и попробуйте договориться, где проходят границы. Это стоит сделать перед покупкой земли, так как вы хотите убедиться, что такого рода проблемы решает продавец или чтобы цена была снижена, чтобы покрыть расходы на такие переговоры.

    Согласие на планирование

    Это ваша ответственность. При работе с советом помните, что решения часто должны приниматься комитетом, и это может занять время. Возможно, вам будет полезно посетить собрания комитета, чтобы узнать, что происходит.

    Сама земля

    Необходимо убедиться, что земля не находится в пойме (особенно с учетом проблем с этим в последние годы). Также нужно убедиться, что земля не загрязнена.Деревья часто могут быть проблемой при новой разработке - вам нужно будет проверить, на какие (если есть) деревья влияет порядок сохранения деревьев. Эта информация будет отображаться при поиске в местных органах власти, но вы, возможно, пожелаете уточнить у совета на ранней стадии - эта информация вполне может повлиять на расположение участков.

    Обследование

    Вам нужно будет проинструктировать геодезиста, чтобы он оценил участок и проконсультировал его по любым конкретным вопросам, которые вас беспокоят.Дайте понять геодезисту, что вы собираетесь развивать участок, и количество участков, которые вы собираетесь построить.

    Гарантия строительства

    Для того, чтобы продать недвижимость, вы должны иметь возможность предоставить покупателю некоторую гарантию того, что она построена должным образом. Это будет в форме гарантии, такой как NHBC, Zurich, HAPM, или сертификата архитектора. В последнем случае адвокат покупателя часто захочет ознакомиться с деталями страхового полиса архитектора и удостовериться, что он покрывает последующих покупателей.Об этом стоит упомянуть архитектору на ранней стадии, чтобы убедиться, что он или она не взимает дополнительную плату за такой уровень покрытия.

    Страхование

    Первоначально земельный участок будет мало страховать, но вам необходимо будет иметь страховку, чтобы гарантировать, что все объекты недвижимости застрахованы (на стоимость их восстановления) до даты продажи.

    Сама покупка

    Выполняются те же шаги, что и при покупке индивидуальной собственности.Дополнительные комментарии были добавлены, чтобы указать на важные вопросы, которые следует учитывать в связи с запланированным развитием.

    Шаг 1

    Ваш адвокат сначала свяжется с адвокатами продавца и попросит предоставить информационный пакет о недвижимости, которую вы покупаете. Состоит из:

    • копия титула
    • контракт
    • форма информации об имуществе (и, если это аренда, дополнительная форма информации об имуществе)
    • Форма приспособлений, принадлежностей и содержимого.

    Чтобы получить всю эту информацию, адвокатам продавца может потребоваться время. Кроме того, вашему адвокату необходимо будет провести поиски в местных органах власти, водоснабжения и (если собственность находится в районе добычи полезных ископаемых). Поисковые запросы - это просто список вопросов о собственности, которые отправляются в соответствующий орган.

    Поскольку это земельный участок, продавец обычно не предоставляет форму с информацией о собственности (поскольку она касается вопросов, возникших в результате проживания в собственности, она в любом случае не имеет отношения к делу) или приспособлений, оборудования и содержимого форма.Вместо этого ваш адвокат должен задать несколько вопросов адвокатам продавца по поводу земли. Эти запросы в основном касаются вопросов, упомянутых выше (таких как границы, право проезда). Ваш адвокат, возможно, пожелает подождать, пока он или она получит контракт и копии документов, прежде чем подавать эти запросы.

    Шаг 2

    Единственное, что вашему адвокату понадобится перед тем, как продолжить, - это копия вашего предложения по ипотеке (если применимо). После того, как у фирмы будет контракт, копия документов, подтверждающих право собственности, форма с информацией об имуществе, приспособления, принадлежности и содержимое, поиск местных властей, поиск по водным ресурсам, поиск по горным работам (если применимо) и ипотечное предложение (если возможно), вы можете переехать переходите к третьему шагу.

    Некоторые из ключевых моментов, на которые ваш адвокат будет обращать внимание при оформлении документов о праве собственности: ограничительные соглашения, ограничивающие количество объектов собственности, которые могут быть построены на земле, права проезда по земле и проверка того, что продавец владеет тем, что они пытаются продать вам.

    Шаг 3

    Ваш адвокат вместе с вами ознакомится со всеми вышеуказанными документами и объяснит любые проблемы, которые могут возникнуть с недвижимостью (это можно сделать лично или составить письменный отчет о собственности).Убедившись в отсутствии серьезных проблем, вы можете подписать контракт и позволить своему адвокату внести залог (если вы также продаете, то в этом, как правило, нет необходимости, так как ваш адвокат может использовать тот, который он получит на ваш счет. продажа). После этого вы готовы к обмену контрактами.

    Перед совершением покупки рекомендуется (в зависимости от размера и сложности разработки) вашему адвокату посетить сайт, чтобы узнать, есть ли какие-либо конкретные проблемы, которые необходимо решить.Кроме того, довольно часто контракты обмениваются условно после получения удовлетворительного согласия на планирование. Таким образом, в случае отказа в согласии или при наложении необоснованных условий вы можете отказаться от транзакции, даже если контракты были обменены.

    Шаг 4

    Когда покупатель и продавец будут готовы, дата завершения (дата переезда) будет согласована. Затем ваш адвокат обменяет контракты (это просто означает замену контракта, подписанного продавцом, на контракт, подписанный покупателем - вместе с залогом, предоставленным покупателем).После обмена контрактами контракт становится обязательным, и ни одна из сторон не может отказаться от него, не неся огромных расходов (если обмен не был обусловлен чем-то, например, удовлетворительным согласием на планирование).

    Шаг 5

    В дату завершения ваш адвокат передаст адвокату продавца оставшуюся часть покупных денег и, взамен, получит документ о передаче и титулы.

    Шаг 6

    Затем ваш адвокат должен в течение 28 дней организовать уплату гербового сбора (при необходимости) и в течение двух месяцев с даты завершения подать заявку на регистрацию права собственности покупателя в Земельной книге.

    Перед тем как приехать продать участки

    Есть несколько вещей, которые нужно учитывать. Планируя застройку, вы должны убедиться, что права отвода, дренаж и так далее подробно описаны в документации. Часто вы обнаруживаете, что соглашение по разделу 38 (для дорог) и соглашение по разделу 104 (канализация) не завершено к тому времени, когда вы приходите на продажу. В таких обстоятельствах вам, возможно, придется согласиться на удержание со стороны адвокатов покупателя (например, они удерживают 500 фунтов стерлингов в отношении дорог до тех пор, пока совет не исполнит соглашение по разделу 38).

    Если вы стремитесь к очень быстрой продаже участков, возможно, вы захотите рассмотреть возможность частичного обмена собственности покупателя. Однако это, очевидно, означает, что у вас появится другая (обычно более дешевая) недвижимость для продажи. Вам также нужно опасаться покупателей, пытающихся расстаться с вами в обмен на недвижимость, потому что с их существующим домом что-то не так, и они надеются, что вы этого не заметите.

    Продам участки на

    При продаже каждого отдельного участка ваш адвокат будет проходить те же этапы, что и при продаже любого другого типа недвижимости.Эти шаги изложены ниже. Мы добавили несколько дополнительных пунктов, касающихся, в частности, продаж графиков.

    Шаг 1

    Вашему адвокату сначала необходимо подготовить информационный пакет об объекте недвижимости, который будет предоставлен адвокату покупателя. Состоит из:

    • копия титула
    • контракт
    • форма информации об имуществе (и, если это аренда, дополнительная форма информации об имуществе)
    • Форма приспособлений, принадлежностей и содержимого.

    Как правило, ваш поверенный подготовит стандартный информационный пакет, который будет использоваться для всех объектов недвижимости в застройке. Это также будет включать в себя передаточный акт (обычно его составляет адвокат покупателя), чтобы гарантировать, что одинаковые права были предоставлены каждому покупателю на сайте. Ваш адвокат обычно взимает с покупателя плату за составление этого акта. Часто передаточный акт накладывает ограничения на использование собственности в течение периода после ее продажи.Например, он может запретить покупателям хранить фургон перед зданием. Это сделано для предотвращения ситуации, когда вы продаете один участок, а затем покупатель делает что-то в собственности, что затрудняет вам продажу оставшихся участков. Эти ограничения могут включать разведение животных и установку спутников.

    Шаг 2

    Первые два элемента, форма информации о собственности и форма приспособлений, принадлежностей и содержимого, заполняются вами, продавцом.Это вопросы о собственности, на которые вы должны легко ответить. Однако, если вы не уверены в каком-либо из вопросов, вам следует обратиться к своему адвокату. Обычно они не поставляются при продаже участка, и вместо этого соответствующая информация включается в информационный пакет.

    Шаг 3

    Если у вас есть ипотека, то титулы будут принадлежать вашему банку или строительной кооперации. Если у вас нет ипотеки, то вы должны знать, где хранятся документы.В любом случае ваш адвокат получит документы и предоставит адвокатам покупателя копию. Это делается для того, чтобы доказать им, что вы владеете недвижимостью, и показать им любые существующие права или другие условия. Поскольку вы не продаете все имущество сразу, вам нужно будет иметь возможность «разделить» дела. Это решается по завершении (см. Ниже).

    Шаг 4

    После того, как ваш поверенный получит документы, подтверждающие право собственности, он или она может подготовить контракт. Здесь излагаются основные условия того, что было согласовано - ваше имя, имена покупателя, описание собственности и цена.Теперь вам придется подождать, пока покупатель не будет готов продолжить.

    Шаг 5

    Когда покупатель и продавец готовы, согласовывается дата завершения (дата переезда). Затем ваш адвокат обменяет контракты (это просто означает обмен контракта, подписанного продавцом, на контракт, подписанный покупателем, вместе с залогом, предоставленным покупателем). После обмена контрактами контракт становится обязывающим, и ни одна из сторон не может отказаться от него без значительных расходов.

    Распространенным явлением при продаже участков является условный обмен контрактами. Кроме того, довольно часто происходит обмен контрактами до того, как недвижимость будет завершена. В таких обстоятельствах у вас не может быть фиксированной даты завершения, поскольку ее невозможно указать. Вместо этого контракт будет содержать пункт о том, что завершение строительства произойдет через несколько дней после того, как застройщик завершит строительство объекта. Затем ваш адвокат обменивается контрактами и ждет, пока вы не дадите ему знать, что недвижимость готова.Затем он или она направляет уведомление юристам покупателя о том, что оно завершено, и через 10 дней (или в течение срока, указанного в контракте) он или она получает деньги, а покупатель - ключи.

    Шаг 6

    В день завершения ваш адвокат получит остаток продажной цены, в обмен на который они передадут документы о праве собственности на недвижимость. Ваш адвокат будет использовать деньги для погашения ипотечной ссуды, которую продавец имел на недвижимость, и, во-вторых, для оплаты расходов на продажу - счета агента по недвижимости и гонорара вашего адвоката.Если еще остались деньги, они будут отправлены вам в день завершения, если вы не используете эти деньги для дальнейшей покупки.

    По завершении первой продажи ваш адвокат отправит ваши документы в Земельный кадастр, чтобы они разместили его на депозите (это просто означает, что земельный кадастр ожидает, пока люди купят часть земли). По завершении продажи ваш адвокат сообщает адвокату покупателя номер депозита, и когда земельный кадастр получает заявку покупателя, он разделяет эту часть документов и регистрирует их на имя нового покупателя.

    Изложив общий порядок покупки дома или квартиры, стоит также отметить ряд конкретных моментов. Ниже приводится список основных терминов, используемых при передаче права собственности. Некоторые из них конкретно не относятся к покупке, но мы включили их сюда для полноты картины.

    Титулы

    Эти документы, во-первых, служат доказательством того, что лицо, продающее недвижимость, фактически владеет ею, а во-вторых, устанавливают любые права или обязанности, которые влияют на имущество.

    Если вы продаете, то можно сэкономить драгоценное время, если ваш поверенный получит документы о праве собственности на ранней стадии. Если у вас есть ипотека, то ваши документы о праве собственности будут храниться у вашего банка или другого кредитора. Вашему адвокату необходимо будет знать номер вашего ипотечного счета, а также имя и адрес кредитора. Некоторые кредиторы взимают комиссию за отправку ваших документов, но обычно она добавляется к вашему ипотечному счету.

    Форма информации о собственности

    Это анкета, заполненная продавцом.Он охватывает такие вещи, как гарантии, споры между соседями и границы. Если вы покупаете, то время можно сэкономить, если вы сообщите своему юристу на ранней стадии, есть ли какие-либо конкретные моменты, касающиеся собственности, которые вас беспокоят. Затем он или она может задать соответствующие вопросы юрисконсульту продавца.

    Если вы продаете, и адвокат покупателя задает вопрос, на который вы не желаете давать ответ по какой-либо причине, важно обсудить его со своим адвокатом. Неспособность раскрыть определенную информацию может дать покупателю основания для принятия мер против вас.Если собственность находится в аренде, то также будет заполнена дополнительная форма с информацией о собственности. В основном это касается определенных аспектов аренды, таких как плата за обслуживание, аренда земли и так далее.

    Приспособления, принадлежности и содержимое формы

    Это список вещей, которые забирают или оставляют. Он заполняется продавцом на ранней стадии и отправляется покупателю, чтобы обе стороны понимали, что входит в цену продажи.

    Если вы продавец, то когда вы дадите бланк своему адвокату, он или она пришлет вам копию, чтобы вы знали, что вы на ней написали. Если вы являетесь покупателем, ваш адвокат отправит вам копию формы, как только она будет получена от адвокатов продавца, чтобы любые трудности можно было решить на ранней стадии.

    Обыск местных органов власти

    Это список вопросов о собственности, которые направляются в местные органы власти. Он охватывает такие вещи, как то, должен ли совет обслуживать дорогу, обслуживающую собственность, были ли заявки на планирование собственности и ряд других вещей.

    Обыск проводится только против собственности и не распространяется на прилегающую территорию. Предупреждение: поиск не покажет никаких разрешений на планирование или вопросов, влияющих на землю или здания за пределами собственности. Поэтому важно сообщить своему адвокату в начале сделки, нужна ли вам информация по какому-либо конкретному моменту или вы хотите, чтобы он или она задал какой-либо конкретный вопрос местным властям. Адвокаты обычно не советуют покупателю обменивать контракты без удовлетворительного поиска со стороны местных властей.

    Обследование

    Это отчет о физическом состоянии приобретаемой вами собственности, выполненный инспектором. Если вы покупаете недвижимость, вы должны знать, что она «продается в том виде, в каком она видна».

    Вы, как покупатель, должны выявлять любые физические дефекты посредством инспекций и исследований. Большинство домов покупается с помощью ипотеки, и банк или строительная кооперация потребуют ее оценку. Однако это не обследование - это просто проверка того, что недвижимость имеет достаточную стоимость для защиты интересов кредитора.

    Мы советуем вам иметь хотя бы отчет RICS Homebuyer's, подготовленный квалифицированным инспектором. Это будет стоить дороже, чем оценка ипотеки, но деньги потрачены не зря. Можно сделать еще один шаг и провести полное структурное обследование собственности. Изначально вам не следует выбирать этот вариант, если инспектор, составляющий Отчет покупателя жилья, не считает, что какой-либо вопрос требует дальнейшего расследования.

    Залог

    Задаток вызывает много недоразумений.Когда большинство людей говорят о залоге, они говорят о той части покупной цены, которую покупатель кладет сам (то есть обычно разница между суммой ипотеки и покупной ценой). Когда солиситоры говорят о залоге, они имеют в виду деньги, которые передаются юристам продавца при обмене контрактами. Это может быть такая же сумма, но она может отличаться.

    При обмене контрактами продавец может настоять на получении от покупателя залога в размере 10% от покупной цены.Однако, поскольку многие люди не вкладывают в покупку целых 10 процентов, часто соглашаются с уменьшенными депозитами. Однако вы должны знать, что, если вы являетесь покупателем и вносите уменьшенный депозит, а затем не можете завершить покупку не по вине продавца, вы, по условиям контракта, должны будете внести депозит в пользу целых 10 процентов. Возможно, вам также придется выплатить компенсацию продавцу, если продавец проиграет из-за вашего невыполнения.

    Ипотека

    Заем «прикреплен» к вашим титулам, что означает, что вы не можете продать недвижимость, не выплатив одновременно ипотеку.Контракты не подлежат обмену до получения приемлемого письменного предложения об ипотеке.

    Во многих случаях ипотека будет поддерживаться политикой пожертвований, пенсий или ипотечной защиты. В этих обстоятельствах адвокат должен подтвердить кредитору перед обменом контрактами, что либо существуют существующие политики, либо приняты меры для введения новых политик в действие сразу после обмена контрактами.

    Если вы продаете, ваш адвокат свяжется с вашим ипотечным кредитором на ранней стадии, чтобы спросить, сколько будет стоить погашение ипотеки - он или она затем отправит вам копию этой суммы.Если вы досрочно выплатите ипотечный кредит, вы можете столкнуться с финансовым штрафом. Это, очевидно, следует учитывать при согласовании даты завершения и часто применяется, когда ваша существующая ипотека была настроена по фиксированной ставке или если вы получили кэшбэк при ее создании.

    Договор

    Это соглашение между покупателем и продавцом. В нем излагаются основные условия того, что было согласовано, такие как адрес, цена и названия сторон.Он также касается того, что произойдет, если что-то пойдет не так. Вместо того, чтобы объединять покупателя и продавца для подписания одного и того же контракта, адвокат продавца составляет две копии контракта, и каждая сторона подписывает свою копию. Когда обе стороны готовы взять на себя обязательства, эти два контракта буквально обмениваются.

    Обмен контрактами

    С момента обмена контрактами продажа становится обязательной. С этого момента продавец должен продать, покупатель должен купить, и все это должно быть сделано по цене, указанной в контракте.

    До обмена контрактами ничто не связывает - любая из сторон может отказаться от сделки без штрафных санкций. При обмене контрактами юристы покупателя передают залог юристам продавца. Остаток денег будет передан в день завершения.

    Условный обмен контрактами

    Это обычное дело для новых домов. Это означает, что хотя обе стороны связаны, как при обычном обмене, это зависит от того, что что-то будет завершено.Это может быть обусловлено получением покупателем предложения по ипотеке, продажей собственной собственности или поиском в местных органах власти. Это будет сделано, когда покупатель еще не получил предложение ипотечного кредита, или продал свою собственность, или получил местный поиск. Делая контракт условным, это позволяет разработчику привлечь покупателя как можно раньше, но также означает, что покупатель не принимает на себя риск, поскольку он может отказаться от договора, если возникнет проблема с рассматриваемым элементом.

    Срок сдачи

    Это дата, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.Продавец и покупатель должны обсудить даты между собой, а затем уведомить своих юристов, которые, очевидно, постараются уложиться в предложенную дату. Если возникнут непредвиденные задержки, например, если покупатель не получит вовремя поисковое предложение или ипотечное предложение или у покупателя за наличные окажется зависимая продажа, то дату завершения, возможно, придется изменить. По этой причине вы не должны брать на себя какие-либо твердые обязательства, такие как уведомление о работе, организация переездов или бронирование отпусков, не связавшись предварительно со своим адвокатом, чтобы он или она могли сообщить вам, можете ли вы взять на себя такое обязательство. .

    Только после обмена контрактами и фиксации даты завершения вы можете быть практически гарантированы, что дата завершения будет соблюдена. Вам не обязательно присутствовать в день завершения. Однако, если вы собираетесь уехать, вам следует сообщить об этом своему адвокату, чтобы он или она могли организовать, чтобы один из ваших родственников (или он или она) действовал от вашего имени на основании доверенности.

    Земельная книга

    Земельный кадастр - это центральный орган, в котором ведется учет того, кто владеет какой землей и на каких условиях.Созданный в 1925 году Земельный кадастр до сих пор не имеет записей обо всех землях Англии и Уэльса. Отчасти это связано с тем, что он может настаивать на регистрации земли только при ее продаже, а отчасти потому, что это такая огромная задача. Земельный кадастр имеет свой собственный веб-сайт и предоставляет полезную информацию.

    Что такое гербовый сбор за землю?

    Земельный налог

    был введен 1 декабря 2003 года и заменил гербовый сбор в отношении сделок с землей. Гербовый сбор был старым налогом, требовавшим наличия документа, например, транспортного средства.SDLT - это совершенно другой тип налога, и новый режим призван быть надежным. SDLT оплачивается покупателем при сделке с землей. Более подробную информацию можно найти на веб-сайте HM Revenue & Customs.

    Передаточный акт

    Это документ, по которому право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю. Он датирован датой завершения и будет отправлен в Земельный кадастр после завершения. Земельный кадастр нуждается в этом документе, чтобы изменить свои записи и показать покупателя как нового владельца собственности.

    Поиск водной доски

    Это список вопросов по собственности, который направляется в соответствующее управление водоснабжения. Он охватывает такие вещи, как подключение к водостоку, расположение ближайшей основной канализации и должны ли стоки проходить через другую собственность, чтобы попасть туда. Ваш адвокат обычно не советует покупателю обменивать контракты без удовлетворительного поиска совета по водоснабжению.

    Горный поиск

    Если возможно, это просто список вопросов по собственности, отправленных в Угольную администрацию.Это требуется только в том случае, если недвижимость находится в районе добычи полезных ископаемых, например в Ноттингемшире. Это покажет дату последней добычи, есть ли какие-либо планы по добыче там в будущем, и были ли какие-либо претензии по просадке грунта к Угольному управлению в отношении ущерба, нанесенного имуществу в результате добычи угля.

    .

    Смотрите также